«Гони квадратный метр!», или Зачем Калуге мастер-план
Июль 2018-го стал для Калуги месяцем обсуждения архитектурно-градостроительных проблем. В первых числах на калужской площадке «Точки кипения» состоялись выставка и дискуссия на тему: «Городская застройка ближайшего будущего». 24 июля там же с открытой лекцией выступили известный столичный архитектор-градостроитель Илья ЗАЛИВУХИН и исполнительный директор Института экономики города Татьяна ПОЛИДИ.
Говорили об обновлении городской среды – тема, которая, по словам Татьяны, в градостроительной повестке всех зарубежных городов является стандартной, в России же она стала актуальной только сейчас.
Проекты зелёных полей
– Это связано с тем, что в самый яркий период экономического развития, в двухтысячные годы, целью градостроительной политики в нашей стране было повышение объёмов жилищного строительства, доступности жилья, - говорит Татьяна Полиди. – В крупных городах оно велось, в основном, на новых незастроенных территориях. Все эти проекты освоения зелёных полей, которые концентрировались на периферии городов, привели к переуплотнению этой самой периферии. В то же время структура городов с точки зрения распределения рабочих мест относительно мест проживания оставалась, как правило, той же. В итоге к концу первого десятилетия двухтысячных годов мы получили в большинстве крупных городов большие проблемы в виде автомобильных пробок, плохой экологии и т.д.
В поисках баланса
По словам Татьяны, относиться к этому явлению нужно спокойно: подобную стадию в разные периоды переживали многие развитые страны. Полиди подробно рассказала о том, как они преодолевали этот кризис и какие сделали выводы.
- Первое – нужно помнить о жёсткой связи между градостроительными процессами и экономикой города. Потому что можно реализовать такие проекты, в результате которых проиграют и бюджет, и жители. Необходимо искать баланс между экономическими и градостроительными параметрами. С одной стороны, мы не должны выжимать из земельного участка максимальные показатели, с другой – нельзя занижать градостроительные параметры проекта настолько, чтобы пропала его экономика. Поиск баланса – очень сложная задача, но это, на мой взгляд, главное ядро политики по обновлению российских городов.
Вывод № 2 – необходимо учиться делать сценарные расчёты и применять их на практике.
- Понятно, что мы не можем точно прогнозировать цены на недвижимость, но мы можем провести некий модельный расчёт: что будет с нашим проектом, если цены упадут, останутся такими, как сегодня, или если они будут активно расти. Можно заранее просчитать все выше перечисленные эффекты и заранее к ним подготовиться, а дальше просто проводить мониторинг текущих условий, чтобы в том числе корректировать свои планы. Это позволит отмести в сторону самые плохие проекты и решения, которые однозначно приведут к убыткам.
Когда спрос решает не всё
- Вы сказали: в центре плотность должна быть выше, а на периферии – коттеджи. По факту получается по-другому. Видимо, спрос как раз диктует такие решения. Почему это плохо? – поинтересовался градоначальник Дмитрий РАЗУМОВСКИЙ.
- Градостроительное регулирование придумано как инструмент ограничения права частной собственности в городе, когда публичный интерес в чём-то подавляет частный. Это значит, что в такой модели просто рыночным спросом развитие идти не может. Если мы этого делать не будем, у нас будут возникать проблемы, - говорит Татьяна Полиди. – Например, в столице всю периферию застроили многоэтажными домами. Какие негативные эффекты мы получили? Во-первых, Москва ежегодно вкладывает десятки миллиардов рублей, чтобы дотянуться инфраструктурой до этих территорий. Ухудшились экологические параметры, которые никто не измеряет. В результате доступность жилья повысилась, но всё равно продолжает оставаться низкой. Жилищный дисбаланс не решён, потому что на периферии такое большое количество маленьких квартир не нужно. Те, кто живёт в «ядре», не имеют возможности купить жильё там же, а переезжать на периферию не хотят. Решая вопрос доступности жилья для одних, мы закрываем его для других. Соответственно, дисбаланс сохраняется. Возникает пространственный негативный эффект.
Такая картина, по мнению Татьяны, характерна не только для столицы, но и для любого другого города, в том числе и для Калуги. Наш Правый берег развивался и продолжает развиваться в точности по сценарию, описанному экспертом. Поэтому слушатели лекции не могли не спросить, каким может быть выход из ситуации.
- Первое – заблокировать дальнейшее нагнетание дисбаланса и хотя бы не усугублять сложившуюся ситуацию, - считает Татьяна Полиди. – Необходима реконструкция территорий центральных и срединных зон города, где у нас есть ветхая, экономически малоценная застройка и где необходимо приподнять плотность. То есть на периферии мы замораживаем плотность и больше не наращиваем её, а в центре начинаем увеличивать. Тем самым мы пространственный баланс в долгосрочной перспективе не то что полностью исправим, но подкорректируем.
На вопрос, спасёт ли ситуацию развитие второго центра – эта идея в Калуге очень популярна, – эксперт ответила:
- На мой взгляд, это больше теоретическая концепция. В реальности у тех, кто пытается её воплотить, ничего не получается. Чтобы создать настоящий второй центр, недостаточно разместить там театр, парк, офисное здание или учреждение. Центры в городах формируются столетиями. Это слишком дорогостоящее решение.
«Город для жизни»
Политики компактного города придерживается и второй спикер – Илья Заливухин.
- Это общероссийская проблема: «Гони квадратный метр, гони жильё!», - говорит он. – Теперь я предлагаю задуматься, где всё-таки делать этот квадратный метр. Развивать территорию в центре города трудно, но это единственный путь, на который мы можем пойти – желательно не убив всех собственников, которые там есть. Сейчас плотность населения в центре – 120-270 человек на гектар. Это плотность коттеджного посёлка.
Свою презентацию Илья назвал: «Калуга 2.0. Город для жизни». Он считает: для того, чтобы произошла перезагрузка и Калуга стала развиваться гармонично, ей нужен мастер-план. Это стратегия пространственного социально-экономического развития города, сделанная при участии всех заинтересованных сторон: горожан, чиновников, предпринимателей, застройщиков и т.д.
Собственно, в этом его основное отличие от генерального плана, который формирует и утверждает профессиональное сообщество. Как поясняют специалисты, если генплан отвечает на вопрос, что и в каком количестве будет построено в городе в течение определённого периода времени, то мастер-план – история о том, как изменится городское пространство через несколько лет. И начинается эта работа с социологического исследования.
- Необходимо понять, кто такие калужане, а затем прописать, что им нужно, - объясняет Илья.
«На это всегда нет денег»
За рубежом подобные стратегии есть у многих городов. В России – только у Перми и Омска. Пермякам мастер-план обошёлся в сумму около 300 млн. рублей. Но это город-миллионник. В какую сумму обойдётся такой документ Калуге, Заливухин затруднился ответить.
- От 20 млн рублей, - предположил он. – Разрабатывается в течение от 6 месяцев до года. Но на это всегда нет денег.
Кстати, о деньгах. По мнению Ильи Заливухина, мастер-план – это тот инструмент, который позволяет привлечь в город федеральные средства на его развитие. Так что в будущем затраты на разработку стратегии окупят себя сполна.
- Недавно Татарстан получил миллиард, - привёл в качестве примера градостроитель. – Это удалось благодаря тому, что были сделаны хорошие проекты, которые Татарстан защитил и на которые получил деньги.
Удалось ли Илье Заливухину убедить руководство города в своей правоте, пока непонятно. Градоначальник Дмитрий РАЗУМОВСКИЙ, кажется, всё ещё сомневается.
- Те документы, которые есть у города, которые обусловлены нормативно-правовыми актами, содержат в себе достаточное количество описаний, разделов – почему они не годятся? – рассуждал вслух Разумовский. – Что, на ваш взгляд, мешает сделать их тем документом, который развивал бы город? Зачем мы говорим о ещё одном документе, который вдруг станет для нас панацеей от будущих бед?
Кстати, проблемы, озвученные московскими экспертами, поднимаются в Калуге не впервые. Ещё три года назад о них говорил бывший главный архитектор города Сергей ТКАЧЕНКО: и о том, что областному центру нужны качественный генплан с дендропланом, и о более активной работе именно в плане развития застроенных территорий. К сожалению, его не услышали. А после отставки Ткаченко должность главного архитектора и вовсе упразднили.
Сейчас Калуга находится в состоянии ожидания: изменится с приходом нового городского головы градостроительная политика или же останется на уровне: «Гони квадратный метр!»
Фото: Сергей КОНСТАНТИНОВ.
Уважаемые читатели, а как вы думаете, что бы еще такого властям неплохо было бы обсудить с народом? Пишите в комментариях!
