Почему продавать историческое достояние Калуги это правильно
Скандал с ремонтом Палат Коробовых, разразившийся на прошлой неделе с подачи архитектора-реставратора Михаила Голенко и наделавший немало шума в архитектурно-краеведческих кругах, дает хороший повод задуматься о будущем других исторических зданий города.
Хотя бы потому, что претензии к сохранению исторического наследия краеведы, архитекторы и общественность высказывают с завидной периодичностью.
Пользуясь случаем, мы решили повнимательнее разобраться в том, что происходит с памятниками культуры и архитектуры в Калуге.
Бизнес с обременением
Первым делом мы обратили внимание на те исторические дома, которые уже привели в порядок. Все-таки раз это делается, значит механизм спасения архитектурного наследия Калуги имеется. А если он есть, тогда что мешает поставить это дело на поток?
Как выяснилось, на данный момент в Калуге существуют всего лишь несколько инвесторов, которые целенаправленно выкупают и реставрируют памятники архитектуры. Крупнейший из них Александр Алексеевич ДЕНИСОВ.
За последние годы он приобрел ряд исторических зданий, три из которых в данный момент находятся в процессе реставрации. Это дома по адресам: ул. Королева, 26, ул. Баумана 30 и 32.
Дома по улице Баумана. Работы в разгаре.
Уже отреставрированы и запущены в коммерческий оборот дома по адресам: ул. Кутузова, 19 (дом Билибиных), дом на перекрестке улиц Карпова и Воскресенской (Дом купца Ченцова), бывший магазин «Птица» на ул. Дарвина, Дом архитектора на ул. Ленина, 79 (Дом купца Милеева).
Еще один объект отреставрирован за счет средств бывшего инвестора «Старгорода» на ул. Плеханова – усадьба Толмачевых.
Коммерческий интерес инвестора здесь чисто девелоперский – восстановить и сдать в аренду.
Городу такая схема тоже выгодна – не надо тратить бюджетные деньги на дорогостоящее восстановление ветхих домов. За властью остается только контролирующая функция – проследить за соблюдением охранных ограничений.
Выгодна продажа исторических зданий и калужанам, в них проживающим. В процессе смены собственника жильцов расселяют в гораздо более комфортабельное жильё или выплачивают денежную компенсацию.
Кстати, в подавляющем большинстве случаев расселение идет за счет средств фонда содействия реформированию ЖКХ.
Ул. Королева, 26. Работы близки к завершению.
- Приобретая здание с торгов, на нас накладывается ряд охранных обязательств, - рассказывает руководитель проектов по воссозданию и реконструкции памятников архитектуры Андрей ХОМЕНКО. – За их нарушение суд по представлению городских властей может оштрафовать. Суммы тут нельзя предугадать, в законе нет какой-то таблицы или градации. Размер штрафа остается на усмотрение суда. Может и миллиона достигать.
Кстати, на штрафы инвестор уже попадал. Достаточно вспомнить историю с домом купцов Билибиных на ул. Кутузова, 19, когда суд усмотрел нарушение охранных обязательств в процессе реконструкции и наказал владельца на 75 тысяч рублей.
Однако та история все же закончилась хорошо. По окончании восстановления дома купцов Билибиных врядли у кого остались претензии к результату.
Реконструкцию дома купцов Билибиных на ул. Кутузова, 19 сопровождала череда скандалов, но итоговый результат получился очень неплохим.
Принцип отбора
Поинтересовались мы и тем, как происходит выбор домов для инвестиций. Оказывается, в списке исторического наследия Калуги более 80 различных объектов, многие из которых в аварийном состоянии. Муниципалитет был бы рад передать их в частные руки, но далеко не все они интересны бизнесу.
- Я работаю с Александром Алексеевичем много лет и знаю его как человека, который неравнодушен к городу, его истории, - говорит Андрей Хоменко. – Именно поэтому он инвестирует в восстановление исторических зданий и запускает их в коммерческий оборот. Однако надо понимать, что все-таки он бизнесмен, потому при выборе объектов для выкупа и восстановления руководствуется соображениями рентабельности и возможностями извлечения прибыли.
Правда, коммерческий расчёт оказывается верным не всегда. К примеру, здание на улице Ленина, 79 хоть и находится в самом центре города, но коммерческого успеха пока не принесло.
Причина этому – охранные ограничения, согласно которым собственник не имеет права менять планировку внутри здания. А многим потенциальным арендаторам требуется именно это – перекроить пространство внутри под свои нужды. Как следствие, якорного арендатора для этого объекта найти пока не удалось.
Противоположная история - здание на Дарвина, 25 (ныне Ленина, 99а). По словам Хоменко, оно оказалось заметно более коммерчески успешным, чем предполагалось до реконструкции.
Определенные надежды инвестор вкладывает и в проекты на улице Баумана 30 и 32, Королева, 26. Там сейчас вовсю идут реставрационные работы.
Бывший магазин "Птица" на ул. Дарвина.
Непристроенные
Однако в Калуге много объектов, которые не являются привлекательными для бизнеса. К примеру, тот же дом городского головы Ивана Ципулина, чуть ли не вся улица Воскресенская.
У всех них имеется важный недостаток – они расположены в местах с малой проходимостью, что существенно ограничивает возможности по извлечению прибыли из этих объектов.
Ведь чтобы привести такие дома в божеский вид требуются немалые деньги. И если их нереально отбить в реальные сроки, то объекты никогда не найдут инвестора.
- Все зависит от состояния здания, - говорит Андрей Хоменко о стоимости восстановления исторических домов. - Если покупать их в том состоянии, в котором покупались дома на Кутузова, 19 и Баумана 30, 32 то невозможно рассчитывать на сумму меньше 25 000 рублей за каждый восстановленный квадратный метр. А в зависимости от сложности здания, его архитектурной насыщенности, цена может доходить до 36-37 тысяч рублей за квадратный метр.
Стоит отметить, что инвесторы могут реставрировать объекты культурного наследия. Это стало возможным благодаря тому, что несколько лет назад калужские региональные власти убедили представителей Фонда содействия реформированию ЖКХ включить эти дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Кроме того, объекты культурного наследия ремонтируются по программе Фонда капитального ремонта (ФКР). По данным Калужского Управления ЖКХ, за счет средств ФКР в Калуге на начало 2020 года были отремонтированы четыре исторических дома. Они расположены по адресам: ул. Ленина 96, 98, 86 и ул. Кирова, 38. До 2022 года планируется отремонтировать ещё три дома по адресам ул. Театральная, 15/56, 21 и ул. Ленина, 100.
Перекресток Карпова и Воскресенской. Дом, некогда дышавший на ладан, после реконструкции получил вторую жизнь.
Объемы как видим совсем небольшие. Одна из причин в дороговизне реставрационных работ. Она обходится примерно в три раза дороже, чем капремонт обычных, неисторических, домов. Вторая - в том, что в Калуге множество жилых домов, не являющихся памятниками, но при этом нуждающихся в капремонте острее исторических сооружений.
Во многом по этим двум причинам планам отремонтировать в этом году за счет средств ФКР аж 40 исторических домов, так и не было суждено сбыться.
Так как же решить проблему сохранения исторического наследия Калуги раз и навсегда?
С миру по нитке
Есть такое модное нынче слово – краудфандинг. Народное финансирование.
Это когда некий организатор задает определенную цель и вдохновленные ею люди скидываются из своих кровных на её реализацию. Причем, нередко отдают деньги не по доброте душевной, а за какие-то плюшки по достижении поставленной цели - процент с прибыли, подарки и т.п.
Теоретически этот подход можно было бы использовать и в деле реконструкции калужских объектов исторического наследия. Тем более что нечто подобное уже работает. Речь идёт о движении «Том Сойер фест», в рамках которого силами волонтёров и спонсоров приводятся в приличный вид фасады исторических зданий.
Возможно, если объединить усилия краеведов, прекрасно знакомых с архитектурным прошлым города, и волонтёров, подключить к этому делу краудфандинговые платформы, то людей, готовых вкладывать свои деньги в восстановление исторических зданий Калуги станет больше, чем один.
В конце концов, кто, как не краеведы, смогут рассказать истории архитектурных жемчужин города настолько трогательно и интересно, что они побудят инвесторов и меценатов (причем, необязательно калужских), раскрыть свои кошельки? И опыт волонтёров по привлечению спонсоров здесь тоже пригодился бы.
Думаю, и чиновники не отказали бы в поддержке подобным проектам. Ведь чем меньше в городе ветхого и аварийного жилья, тем меньше у них проблем и было бы глупо отказываться от продвижения идей, способных облегчить им жизнь.
Дом архитектора на улице Ленина.
Однако для того, чтобы эта схема заработала, в первую очередь требуется, чтобы краеведы, волонтеры, общественность и власти нашли в этом вопросе общий язык и начали работать сообща.
Пока же этого, увы, не наблюдается даже близко. В Калуге сложилась абсолютно нездоровая атмосфера вокруг памятников архитектуры. Как только какой-нибудь из них обносится забором, Сеть взрывается воплями о сносе исторического здания. Одни начинают твердить об уничтожении культурного наследия Калуги, другие обвинять власти в продажности, а те, вместо разъяснительной работы уходят в глухую оборону и отбрыкиваются от всех обвинений сухими пресс-релизами.
Но будь по-другому, то, глядишь, в Калуге каждые год-три становилось хотя бы на один красивый домик больше, а сюрпризов в виде гигантских свечек посреди исторических улиц – меньше.
Понятно, что это немного, но надо быть реалистами и понимать, что ответом на вопрос, поставленный в конце предыдущей главки, может быть только вливание в восстановление зданий огромных денег, которых ни у города, ни у области нет, а федеральный бюджет врядли выделит.
Значит, надо рассчитывать только на себя и стараться решать проблему сообща.
