Продам без посредников
Нужны ли риэлторы в эпоху Интернета.
Посредники по торговле недвижимостью были всегда. Даже в советские времена люди полулегально проворачивали различные делишки с недвижимостью. Они либо работали у себя дома, либо занимали неприметные полуподвальные помещения. У них имелись бумажные картотеки, и главной их задачей было помочь клиенту побороть страх перед не вполне законным деянием. Словом, это социально-экономическая ниша сродни гадалкам и народным целителям.
Смена компетенции
После развала Советского Союза и начала приватизации жилья рынок недвижимости вырос взрывообразно. Соответственно, резко увеличился спрос и на услуги посредников по продаже этого очень специфического товара. Маклеры стали называть себя на американский манер риэлторами, и это их самоназвание со временем прижилось. Но их компетенции продолжали видоизменяться.
В начале 90-х наиболее актуальной услугой было информирование клиента о находящихся в обороте объектах недвижимости и преодоление очередей в нотариальных конторах. Каждый маклер имел заветный блокнотик, информацию из которого он умудрялся сбывать за 1–2% от стоимости продаваемой квартиры или дома. А нотариусы за небольшую регулярную плату принимали документы от маклеров без очереди.
В нулевых стало усложняться законодательство. Появилась масса оснований, по которым суд мог признать сделку недействительной. Это и нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных граждан, и продажа по поддельным документам, и фиктивные договоры дарения, и реализация жилья юридическим лицом по заниженной стоимости, и продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруга.
Реагируя на вызовы времени, риэлторы переместили приоритеты деятельности в сферу обеспечения безопасности проведения расчётов и юридических гарантий сделки. При крупных агентствах недвижимости стали создаваться юридические отделы с профессиональными юристами, а самой востребованной функцией риэлтора стало выявление скрытых эпизодов в истории перехода прав собственности.
Безопасность - сфера государства
В 2015 году принимается революционный по своей сути Федеральный закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ему, с 1 января нынешнего года отменены вообще какие-либо бумажные документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Условно таким документом является теперь выписка из Единого государственного реестра недвижимости, а фактически право собственности закреплено лишь в электронном виде в ЕГРН. Этим государство сразу сняло риски, связанные с подделкой документов.
С другой стороны, у клиента может возникнуть вопрос: а есть ли у риэлтора возможность досконально проверить историю объекта недвижимости? Ведь для этого он должен как минимум иметь доступ к закрытым базам МВД и других госструктур. Возможно, в прошлом такое и было возможно, но сейчас…
Информация не самая ценная
В начале 90-х у каждого агентства недвижимости была своя база объектов на бумажных карточках, в блокнотах и головах маклеров. Затем, с началом компьютеризации, агентства недвижимости были в числе первых компаний, которые оценили новую технологию и начали создавать электронные базы данных.
Вначале каждое агентство недвижимости имело собственную базу, которая составлялась для внутреннего пользования. Затем начали происходить процессы их объединения, а также разделения на внутреннюю, служебную часть и внешнюю, онлайновую.
А затем это направление вообще стало выделяться в отдельный бизнес, точнее, в часть бизнеса сайтов - электронных досок объявлений. К ним, по сути, полностью отошла функция информирования об имеющихся на рынке объектах недвижимости, оставив риэлторам вопросы сопровождения сделки. Сегодня люди обращаются в агентства недвижимости не затем, чтобы найти себе жильё, а желая правильно и без проволочек оформить сделку.
Дальше - больше. В каждом городе стали появляться специализированные сайты недвижимости, чей функционал намного шире традиционной доски объявлений. Такая компания появилась и в Калуге - kalugahouse.ru, и опыт её работы за последние несколько лет показывает, что подобная концепция вполне имеет право на существование.
На рынок риэлтинга выходят банки
Стоило только агентствам недвижимости оправиться после того, как существенный кусок работы у них отобрали интернетчики, как теперь - новое испытание. Торговлей недвижимостью решили заняться банки. Недавно Сбербанк запустил интернет-сервис «ДомКлик», благодаря которому можно удалённо получить одобрение на ипотеку и, более того, провести электронную регистрацию сделки в Росреестре.
Как известно, около 80% квартир приобретается в ипотеку, и различные службы банков занимаются сопровождением этих сделок с точки зрения юридической чистоты и безопасности. И, надо полагать, делают это куда эффективнее, чем, к примеру, какое-нибудь мелкое агентство недвижимости. И Сбербанк не единственный. О намерениях расширить свои компетенции на сферу купли-продажи жилья сейчас задумываются все крупные банки.
Как поведут себя агентства недвижимости в ситуации, когда квартиру можно будет удобно и бесплатно подобрать на сайте, а оформить сделку в банке, причём не за 60–80 тыс. руб., как в АН, а за 5-10 тысяч?
Великие комбинаторы
Единственная ниша, которая остаётся у агентств недвижимости, - это выстраивание сложных схем, когда складываются цепочки взаимных зависимостей из 3–5 объектов.
Сами владельцы осуществить такую комбинацию, в принципе, не в состоянии. Но тут выдвигаются повышенные требования к интеллектуальному уровню самих риэлторов.
Такие сделки на вторичном рынке недвижимости сейчас составляют абсолютное большинство, а в портфеле опытных высококвалифицированных риэлторов - едва ли не 100%.
Поэтому количество агентств недвижимости и риэлторов неизбежно будет сокращаться. Этот бизнес, выйдя из ниши индивидуального предпринимательства и побыв какое-то время системным, фактически возвращается на исходную позицию.
