На рынке недвижимости неспокойно
Калуга считается одним из самых привлекательных российских городов с точки зрения приобретения жилья. Вместе с тем рынку недвижимости угрожает кризис, и Калуга может пострадать от него в первую очередь.
Кризис стучится в двери
Российская экономика переживает не лучшие времена. Курс национальной валюты снизился с 32,7 руб. за доллар в январе до 51,8 на 1 декабря (разница — целых 58,4%). Инфляция по итогам года, вероятнее всего, составит около 9%. Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2014 году на уровне 0,5% вместо запланированных 2,5%. Слово «кризис» пока не произносится, но оно уже витает в воздухе.
Как мы знаем по опыту 2008 года, в кризис сектор жилищного строительства страдает одним из первых. Можно даже отследить своеобразные циклы. На первом этапе строительство идет на средства девелопера, затем подтягиваются дольщики, которые фактически финансируют строительство следующей очереди. Получается своеобразная финансовая пирамида.
Когда спрос начинает снижаться, эта цепочка испытывает все большее напряжение и, в конце концов, может разорваться со всеми вытекающими последствиями: обманутые дольщики, обвал цен на рынке недвижимости и подрыв всей строительной отрасли.
Российский Детройт
Калуга до последнего времени была одним из наиболее привлекательных городов для строительства жилья. Сравнительно высокий, по российским меркам, уровень жизни, практическое отсутствие безработицы, положительная миграция способствовали поддержанию довольно высоких цен на жилье.
По данным агентства «РБК Недвижимость», если не брать две столицы и Подмосковье, то Калуга — на пятом месте в России по ценам на недвижимость. По данным сайта rosrealt.ru, квадратный метр на вторичном рынке Калуги стоит 63,5 тыс. руб. Для сравнения: в сопоставимом по количеству населения Тамбове цена составляет 42,2 тыс. за 1 кв. м.
Естественно, высокие цены на недвижимость привлекают девелоперов. По данным сайта vdolevke.ru, если в том же Тамбове на данный момент возводится 8 многоквартирных домов, то в Калуге 14 компаний одновременно строят 25 многоэтажек. Если кризисные явления будут усиливаться, всем им в Калуге станет явно тесно.
Калужские дольщики уходят первыми
Согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия с января по октябрь 2014 г. выросло на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом цена квадратного метра в новостройках в России выросла за год на 7,92%.
Казалось бы, данные показатели могут внушать только оптимизм. Однако, по мнению экспертов, это лишь первая реакция рынка. Спасая обесценивающиеся сбережения в рублях, люди импульсивно бросились их вкладывать в строящуюся недвижимость. Во-первых, они психологически еще не связали девальвацию с кризисом, и, во‑вторых, еще не проявили себя другие его приметы.
Что мы видим по Калуге? По словам руководителя одного из калужских агентств недвижимости Юрия Кирина, тенденция ослабления спроса на квартиры в Калуге обозначилась еще в начале года, усилилась весной и перешла на лето. В связи с этим у застройщиков упали объемы продаж по сравнению с предыдущим, 2013 годом. На се-годняшний день ситуация выровнялась: спрос вернулся на уровень 2013-го. Как и везде в России, это связано с ослаблением рубля: люди ищут, куда вложить деньги.
Это подтверждается данными «Росриэлта», согласно которым в октябре средняя цена на новостройки, действительно, выросла на 1,36%, а за 12 месяцев снизилась на 4,35%.
По крайней мере, уже с 2009 года эксперты указывают на то, что цены недвижимости ничем не обоснованы и рано или поздно этот пузырь должен лопнуть. Если так действительно случится, то Калуга, по всей видимости, будет в числе первых, кто испытает это на себе.
Ипотека не спасает
Только немногие покупают жилье за наличные. По экспертным оценкам, по ипотечным кредитам квартиры в новостройках покупают порядка 70% дольщиков.
Практика показывает, что люди не боятся потерять работу в условиях кризиса и, соответственно, возможность оплачивать кредит. Зато это очень хорошо понимают банки, которые усложняют процедуру получения кредита. Наученные горьким опытом кризиса 2008 года, ростовщики таким образом стараются минимизировать риск невозврата. По данным РБК, в IV квартале уже выросло количество отказов банков в выдаче ипотечных кредитов.
До поры до времени потенциальные ипотечные дольщики не задумываются о процентах, которые они должны будут платить по ипотечному кредиту. Вместе с тем в ноябре Центробанк в четвертый раз за год поднял ключевую ставку до 9,5%. Соответственно, растут и кредитные ставки, которые до конца года могут достичь 13%.
Эксперты полагают, что пороговым значением может стать 15%, после чего количество желающих оформить ипотечный кредит резко снизится именно из-за неприемлемых процентов.
