Ипотека: выход из жилищного тупика или кабала до пенсии?

Насколько выгодно брать ипотечный кредит, на «круглом столе» обсуждали представители банков, застройщиков и риэлторы.
Мечта о новом доме посещала, наверное, каждого калужанина. Купить квартиру сразу позволить себе могут далеко не все: стоимость даже небольшой однушки в городе давно перевалила за миллион. Значит, надо либо копить, либо покупать жилье в рассрочку у застройщика, либо брать ипотеку.

Рассрочка: переплата — ниже, срок — меньше
— Квартиры в рассрочку от застройщика — выгоднее, — сообщила на «круглом столе» директор по маркетингу ООО «СК «Монолит» Ольга Салахович.  — У нас сейчас продаются квартиры в ряде домов, где строительство будет завершено в 2013-м, в 2015 году… Это дом на Московской площади (на улице Билибина); на улице Знаменской — шикарный дом с видом на Оку, с индивидуальным отоплением; микрорайон «Тайфун» на Солнечном бульваре. Вот по таким проектам мы предлагаем приобретать жилье в рассрочку, без залога имущества, без справок о доходах, без проверки платежеспособности. У нас индивидуальный подход к каждому клиенту, и порядок оплаты квартиры обсуждается при заключении договора. Возможна рассрочка платежей до 3 лет из расчета 13% годовых. Работаем с материнским капиталом и со всеми видами субсидий: для ветеранов, военных, инвалидов.
Купить жилье в рассрочку, рассказала Ольга Салахович, выгоднее, чем скопить деньги и купить его же уже построенным. Даже несмотря на наличие процентной ставки. Квартиры на разных этапах строительства дома стоят по-разному: чем ближе к сдаче объекта — тем дороже. Поэтому дешевле купить жилье еще на стадии фундамента, чем накопить. Причем выплатить стоимость квартиры можно и за год, и за полгода, если финансы позволяют. Переплата тогда, соответственно, уменьшится. Минус у рассрочки один: ее можно взять только на тот срок, пока строится здание. Выплачивать за квартиру десятилетиями не получится.


Выгодный кредит — по спецпрограммам
Ипотека может стать удобней, если воспользоваться специальными программами. Они есть практически во всех банках — участниках «круглого стола»: Сбербанке, Банке «ОБРАЗОВАНИЕ», Банке ВТБ24, Филиале в г. Калуга ОАО «МИнБ», «РоссельхозБанке».
Например, в Банке ВТБ24 минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. Но для тех, кто не может сразу выплатить такую сумму, его готовы снизить до 10% в рамках программы «Ипотека. Готовое жилье».
Кроме того, банк предлагает уникальную для рынка ипотечную программу «Победа над формальностями», в которой снижены требования к пакету предоставляемых документов.
Если первоначальный взнос составляет не менее 35% от стоимости приобретаемой квартиры, то клиенту достаточно заполнить стандартную анкету, предоставить копии всех страниц паспорта и другого документа, удостоверяющего личность. Решение о предоставлении ипотеки принимается за один день и действует 4 месяца. Программа действует не только в случае приобретения готового жилья, но и в случае покупки квартиры в строящемся доме. Процентная ставка по этой программе не увеличивается. Скидку к процентной ставке можно получить по корпоративным программам. Если клиент пришел от агентства недвижимости — партнера банка, то также может получить скидку по процентной ставке.
По словам управляющей Операционным офисом «Калужский» АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) Марины Кузиной, банк предоставляет кредиты по ипотечной программе «Военная ипотека». Данная программа рассчитана на военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Кредиты в рублях предоставляются на вторичном рынке недвижимости жилья под залог приобретаемой недвижимости. Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственных средств. Выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет накопительных взносов участника НИС. Сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по программе «Военная ипотека», значительно превышает размер кредита, который он может получить на основании данных о своей платежеспособности. Заявка рассматривается при предоставлении минимального пакета документов: копии паспорта и копии свидетельства участника НИС.
АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) предоставляет также ипотечные кредиты на первичном и вторичном рынках жилья; индивидуальный подход к каждому клиенту позволяет учитывать доход, подтвержденный различными способами, в том числе и справкой по форме банка.
Калужское отделение № 8608 ОАО «Сбербанк России» сотрудничает с коммерческими предприятиями и областным правительством и снижает процентную ставку для своих заемщиков до минимума.
— У нас есть подобные совместные программы, которые мы уже «обкатали» на одном из крупнейших предприятий города, где при условии субсидирования ставки предприятием и другими участниками ипотечной сделки стоимость кредита может снижаться до 3,5% годовых. Аналогичная программа сейчас реализована в рамках субсидирования процентной ставки с Министерством Здравоохранения для медицинских работников, — рассказала Анна БЫКОВА, руководитель отдела по работе с партнерами Калужского отделения № 8608 ОАО «Сбербанк России».  — Мы планируем провести переговоры со многими крупными компаниями, которые готовы субсидировать ставку, чтобы удержать профессионалов, которые работают в этой компании.
У «Московского Индустриального Банка» при покупке жилья в строящемся доме разница в ставках составляет один процент. То есть изначально ставка устанавливается на 1% выше ставки банка по ипотечным кредитам на вторичном рынке, а как только дом построен, ставка по кредиту становится меньше на этот же процент. Тем, кто работает с банком по зарплатным проектам, получить ипотечный кредит будет проще — вероятность положительного решения увеличивается. Кроме того, подобным заемщикам ипотека выдается под льготные процентные ставки. Скидки на ипотеку в «МИнБ» можно получить и при положительной кредитной истории. Кроме того, банк активно сотрудничает с калужской ипотечной корпорацией по стандартам АИЖК.
— То есть заемщик на этапе получения права на собственность кредитуется по ставке банка, — объяснил схему работы с корпорацией Николай МАЕВ, заместитель управляющего Филиалом в г. Калуга ОАО «Московский Индустриальный Банк».  — Далее мы по закладной передаем недвижимость в АИЖК, и он начинает кредитоваться по льготной ставке, которую ему озвучивают в корпорации.
При этом только в «Московском Индустриальном Банке» и в «РоссельхозБанке» существует система дифференцированных платежей, когда общий долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток долга. И так же, как у остальных банков, в этой организации есть возможность выплачивать кредит ануитетными платежами, то есть выплаты устанавливаются периодически равными суммами через равные промежутки времени.
Среди участников «круглого стола» ОАО «РоссельхозБанк» — единственное полностью государственное предприятие. Калужский филиал Банка располагает сетью дополнительных офисов в 18 районах области.
Если несколько лет назад банк занимался кредитованием только села, то сегодня ипотека и другие кредитные продукты от «РоссельхозБанка» доступны и городским жителям. Ипотеку здесь предоставляют россиянам в возрасте от 18 лет. Вернуть кредит они должны до того, как заемщику исполнится 65. Основное достоинство ипотеки в этом банке, по словам Тамары Жуковой, — отсутствие комиссий буквально на всех этапах. Их нет ни на стадии рассмотрения документов, ни при облуживании долга банка.
— В итоге получается, — уверяет начальник отдела розничных продаж Калужского филиала ОАО «РоссельхозБанк» Тамара ЖУКОВА, — что существующая в «РоссельхозБанке» система дифференцированных платежей, отсутствие комиссий и моратория на досрочное погашение кредита — как по срокам, так и по сумме — приводит, несмотря на более высокие ставки, к минимальным суммам переплаты за период пользования кредитом. Экономия составляет от десятков тысяч до 1 миллиона рублей.


Молодым — отдельное жилье
Отдельное жилье для молодежи — это и самостоятельность, и возможность строить свою семью без вмешательства тещи, свекрови и других родственников. Но купить квартиру под силу далеко не всем. Поэтому в регионе существует специальная программа, по которой поддержку уже получили более 400 семей, а в этом году субсидии смогут получить еще 250.
У большинства собравшихся на «круглом столе» банков тоже есть специальные программы для молодых семей.
— Нашим клиентам, в том числе — молодым семьям, которые планируют купить как готовую, так и строящуюся квартиру, мы предлагаем спецпрограмму «Ипотека с государственной поддержкой», — рассказала начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Калужский» ВТБ24 (ЗАО) Анастасия НЕМЦЕВА.  — В рамках этой программы процентная ставка устанавливается в размере 11% годовых и не зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования.


— Основное, что волнует молодых людей, — это недостаток собственного дохода для получения ипотечного кредита. В этом случае мы рассматриваем совокупный доход других членов семьи: родителей, братьев, сестер — всех, кого мы можем отнести к близким родственникам, — дополнил ее заместитель управляющего РОО «Калужский» ВТБ24 (ЗАО) Роман БОРОДИН.
Учитывать доходы близких родственников при выдаче кредита готовы и в «РоссельхозБанке», при этом кредит в этой организации готовы выдать даже совсем юному заемщику, едва ставшему совершеннолетним.
Один из дискуссионных вопросов — материнский капитал. Банк ВТБ24 готов принимать его в качестве первого взноса при ипотечном кредитовании, а вот специалисты Сбербанка придерживаются другого мнения.
— Не секрет, что использование материнского капитала в качестве первоначального взноса не работает: для того чтобы его обналичить, должно пройти несколько месяцев, и далеко не все продавцы готовы ждать столько времени, чтобы получить свои деньги, — заявила представитель Калужского отделения № 8608 ОАО «Сбербанк России» Анна Быкова. — В связи с этим сейчас на рынке появилось много мошенников, которые занимаются обналичиваем материнского капитала, и уже были прецеденты, когда семья лишалась своего материнского капитала. Поэтому мы учитываем материнский капитал в качестве дохода при расчете максимальной суммы кредита, которым заемщик может погасить ипотеку.

Богатство выбора
Кредитная ставка по ипотеке зависит от нескольких факторов: первоначального взноса, срока кредита и его цели. Например, в Сбербанке ипотеку на строительство жилого дома дадут минимум под 11,7%, а процентная ставка на покупку готового или строящегося жилья начинается с 9,5%. Максимальная процентная ставка по ипотеке — 14,75%.
В «РоссельхозБанке» учитывают только срок кредита и первоначальный взнос. Минимальная ставка здесь — от 12,5%.
В банке «ОБРАЗОВАНИЕ» минимальные процентные ставки для приобретения жилья на вторичном рынке — 8,9%. На первичном рынке жилья по программе «Новостройка» процентные ставки после оформления права собственности на квартиру снижаются на 1—1,5%, минимальные процентные ставки по программе «Новостройка» — 7,9%.
В ВТБ24 проценты начинаются от 8,9%.
В «Московском Индустриальном Банке» кредит на покупку жилья можно взять под 12,25%.
— Когда берете ипотеку, надо обращать внимание на сумму переплаты, а не на процентную ставку, — советует начальник отдела розничных продаж Калужского филиала ОАО «РоссельхозБанк» Тамара Жукова.
— Я соглашусь с «РоссельхозБанком», что надо смотреть на сумму переплаты, — говорит руководитель отдела по работе с партнерами Калужского отделения № 8608 ОАО «Сбербанк России» Анна Быкова. — Когда клиент приходит в Сбербанк, он всегда получает полную информацию: график платежей и сумму, которую в итоге заплатит клиент.
— Мы тоже всегда предоставляем полную информацию, — присоединилась Тамара Жукова. — Мы своим клиентам говорим: при выборе ипотечного кредита можно сравнить условия разных банков и потом сделать выбор.

Уверенность в будущем
Среди участников «круглого стола» предоставить кредит, а вернее, рассрочку до завершения строительства жилья, без дополнительного страхования, готов только застройщик — фирма ООО «СК «Монолит». Все банки при выдаче ипотеки потребуют застраховать имущество. Требования к получению других полисов — страхование жизни, работы, здоровья и т. д. — в банках различны.
В «РоссельзхозБанке» страховать нужно имущество, которое станет залогом выплаты ипотеки (чаще всего это покупаемая в кредит квартира), и жизнь и здоровье заемщика. В АКИБ  «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО)   страхование жизни и здоровья в большинстве ипотечных программ не является обязательным условием кредитования. Данный вид риска — личное страхование,  страхуется по желанию клиента.
В «Московском Индустриальном Банке» личное страхование заемщика — только по желанию самого берущего кредит. Но если не застраховать жизнь и здоровье, то ипотечный кредит увеличивается на 0,5%.
Окончательный выбор — за калужанами. С одной стороны, каждое дополнительное страхование делает ипотечный кредит дороже. С другой — в случае потери работы, болезни и других непредвиденных обстоятельств страховка поможет спасти имущество.
— При возникновении сложных ситуаций (потеря работы или временная потеря трудоспособности) важно сразу же прийти в банк и проконсультироваться со специалистами о возможных вариантах дальнейшего обслуживания кредита, — сообщила сотрудник Калужского отделения № 8608 ОАО «Сбербанк России» Анна Быкова.
— Главное — не тянуть с подобным заявлением, — присоединилась к ней главный специалист отдела кредитования физических лиц кредитного управления АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) Оксана БАРБАШ. — Как только возникли проблемы, надо сразу обращаться в банк и искать пути их решения.

Ипотека не риск
Скопить деньги на квартиру практически нереально. Цены на жилье, по данным агентства недвижимости, растут неуклонно. Аренда тоже не дешевеет, поэтому выход один — покупка жилья в ипотеку.
Ипотечный кредит стоит примерно столько же, сколько съемная квартира — 15–20 тысяч рублей в месяц. Но при этом человек живет в собственном доме, где может делать что угодно: менять мебель, ремонтировать, перестраивать… Деньги, потраченные на аренду съемной квартиры, никто не вернет. Если же прекратить выплачивать ипотечный кредит, то жилье будет продано, банк получит остаток долга, а остаток вернут заемщику.

Стоимость жилья (по данным агентства недвижимости):

• 55 тысяч рублей — средняя цена на вторичное жилье Новостройки (средняя цена за квадратный метр):
• 42–50 тысяч — Центр.
• 45 тысяч — Правобережье.
• 35–42 тысячи — Солнечный бульвар.
• 45 тысяч — Силикатный.

Идеальный заемщик (по мнению банка):
Молодой человек лет 27 со стабильно высоким доходом и женой, у которой тоже есть стабильный доход.
Реальный заемщик
Семья с ребенком, совокупный доход которой – от 40 тысяч рублей.