Вторичный склад

Юлия Ровинская заместитель генерального директора ООО «Росэкспертиза Консалтинг».
Развитие регионального рынка логистики пока находится на этапе становления. Однако с приходом иностранных инвесторов в Калужскую область спрос на качественную складскую недвижимость с каждым годом растет.
Калужская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций регионов. Область имеет не только выгодное географическое местоположение — на пересечении транспортных коридоров Юго-Западного и Северо-Восточного направлений. В значительной мере привлекательность региона обусловлена наличием крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали), хорошо развитой транспортной инфраструктурой, потенциальной возможностью доступа к большому объему контейнерных грузопотоков.
Сегодня уже реализовано большое количество проектов строительства промышленных комплексов. Развитие промышленности требует, в свою очередь, развития рынка логистических услуг.
Не менее важным фактором развития региональной логистики является степень освоения сегмента производственно-складской недвижимости. В Калуге и области эта часть рынка находится на этапе становления. Коммерческие склады класса «А» в Калужской области не представлены. Основу рынка складской недвижимости региона, по статистике, составляют помещения классов «В», «С», «D». Под эти цели могут использоваться старые производственные помещения, бывшие базы, цеха заводов и т. п. Современных складских комплексов в регионе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. Это связано с тем, что недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступать к застройке. В регионе не наблюдается инвесторов, которым были бы выгодны вложения в собственность подобного типа, поэтому эта сфера не развивается.
Пока склады обслуживают только местных производителей. Некоторые предприятия с целью складирования выкупают различные цеха, которые имеют подъездные пути, а «коллективных» складов у них нет. Чтобы их строить, нужно быть уверенным в их дальнейшей рентабельности. Текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них.
Для недвижимости производственно-складского назначения Калуги и Калужской области предпочтительным является наличие таких характеристик, как близость к населенному пункту (городу), наличие железнодорожной ветки, удобные подъездные пути, наличие рампы или пандуса для разгрузки-погрузки, наличие электричества и отопления, капитальный ремонт, беспылевое напольное покрытие.
Сегодня рынок производственно-складской недвижимости Калуги — это в основном вторичный рынок. Поскольку объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новое предприятие будет продано, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.
Еще один важный момент. Иностранные инвесторы, приходящие на рынок, нуждаются в качественной производственно-складской недвижимости. Они имеют возможность размещать производство на территории созданных за последние несколько лет в Калуге и области технопарках. Участвуя в проектах развития технопарков, потенциальные инвесторы могут приобрести земельный участок с подведенной необходимой инфраструктурой (газ, электричество, водопровод, канализация), а также заключить договор на строительство производственно-складских площадей высокого класса качества, отвечающих всем необходимым требованиям для производства. Подобные сделки в открытом доступе отсутствуют, поэтому нет возможности проанализировать цены на такие объекты.
На сегодняшний день на рынке производственно-складской недвижимости преобладают два основных ценообразующих фактора:

• местоположение относительно районов города;
• класс качества недвижимости.

Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города: микрорайоны «Малинники», «Азарово», «Турынино», район улицы Московской, микрорайоны «Грабцево», «Правый берег», «Спичка», «Киевка». Эта особенность расположения обусловлена тем, что складской сегмент недвижимости представлен территориями бывших заводов, которые в соответствии с градостроительным планом выносились на окраину города.
Как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды складов преобладает предложение складов среднего и низкого класса качества. А доля качественных складов все еще минимальна.
Объекты современной логистической инфраструктуры на рынке аренды в Калуге отсутствуют, хотя спрос на них формируется в последнее время очень активно. Город развивается ускоренными темпами, во многом благодаря инвестициям известных иностранных компаний. В области также развивается строительство и создание технопарков. Концепция развития таких гигантов состоит в строительстве собственных производственных и сопутствующих помещений, а также использовании услуг логистических компаний. Таким образом, наличие высококлассных складов по адекватной цене теоретически может стать вполне востребованным.

Неразвитая логистика
Рынок складской недвижимости в калужском регионе, несмотря на стремительный рост индустриального производства, по-прежнему остается неразвитым.
Острая необходимость в связи с наличием крупных иностранных производств ощущается и в кросс-докинговых терминалах. Но развитие этого направления коммерческой недвижимости идет в калужском регионе пока неуверенными шагами.
Оценить теневой рынок складских помещений даже в Калуге пока невозможно. Под склады переоборудуются заводы, автомобильные базы и крупные предприятия. Пока никто не берется за сертификацию складских помещений, а спрос настолько велик, что по высоким ценам сдаются даже непригодные помещения, которые не смогут получить вообще никакого класса. На сегодняшний момент собственникам невыгодно реконструировать или заново отстраивать складские помещения. Для развития современной логистической инфраструктуры необходима поддержка государства. Для восстановления старых складов предприниматели должны заплатить миллионы за право только начать строительство, а также провести необходимые коммуникации. Для того чтобы в нашем регионе хотя бы начал формироваться логистический рынок нового уровня, необходима поддержка предпринимателей властями на всех этапах. Это должны быть не только преференции, но и реальная материальная поддержка. Такие решения помогут добиться легализации товародвижения и жесткого контроля качества поставляемой продукции.
Иностранные инвестиции в строительство и развитие складских комплексов пока робки. На сегодняшний день инвесторы отдают предпочтение Москве и Санкт-Петербургу. Именно здесь в 2011 году были заключены миллиардные сделки. Регионы в этом плане для иностранных инвесторов пока абсолютно непрогнозируемые, а потому непривлекательные.
Вторым препятствием на пути развития складских комплексов выступают взаимоотношения предпринимателей с банками. Западная практика показывает, что проектное финансирование под залог строящегося объекта — оптимальная и работающая практика. В России банки выдвигают достаточно жесткие требования к заемщикам, включая поручительство третьих лиц, залог земли или акций компаний. Кроме того, еще больше усложняет ситуацию и постоянно растущая ставка по таким займам — уже сегодня она составляет не менее 12% в связи с требованием ЦБ ужесточить условия проектного финансирования.
На сегодняшний день можно наблюдать ввод в строй малых складских помещений в калужском регионе, которые не могут даже частично покрыть спрос на недвижимость такого рода. Можно прогнозировать скорый стремительный рост строительства складских помещений. Но, возможно, недвижимость будет строиться девелоперами уже под заказ организаций, разочарованных в складских услугах региона