Нулевой цикл
Развитие малоэтажного домостроения могло бы стать одним из драйверов роста экономики страны.
Развитие малоэтажного домостроения могло бы стать одним из драйверов роста экономики страны. Но пока ничего не получается. чиновничья рента, заложенная в стоимость готовых коттеджей, не по карману среднему классу.
В глазах впервые посещающих Россию европейцев это, наверное, один из главных «немых вопросов». Впрочем, порой вопрос этот все-таки прорывается наружу.
Формулировки могут быть разными. Но смысл обычно один и тот же. Почему вы, русские, со всей своей литературой и культурой от Пушкина до Большого театра, с этими вашими научными и технологическими достижениями, позволившими вам первыми начать освоение космоса, с такими несметными углеводородными богатствами под ногами да с бесконечными территориями в придачу — упорно ютитесь в тесных квартирах некрасивых многоэтажных домов?
Отвечать приходится пространно и многословно. И чем больше мы говорим, тем менее убедительно это у нас получается. Рациональный ум европейца, знающего, что даже на скромных территориях люди вполне могут жить в собственных домах (причем вполне доступных по деньгам среднему классу), понять наших доводов не может. Мы начинаем заводиться, злиться и размахивать руками. Однако немой вопрос в глазах наших гостей не исчезает.
В стремлении исправить ситуацию мы сажаем дорогих гостей в наши красивые импортные автомобили и везем их за город, на дачу. Но тем самым лишь увеличиваем градус непонимания. Европейцы снова не в силах разгадать ребус русской самобытности, породившей вместе с Пушкиным, Большим театром и ракетой «Восход» столь удивительные явления, как шесть соток на болоте за тридевять земель и «пудр-клозет». Именно в этот момент мы прибегаем к последнему средству — шашлыкам, напиткам и задушевным песням. Гостям нравится. Но вопросы у них остаются. Так может быть, задать их — себе?
Погрешность
В волшебном зеркале отечественной статистики многие параметры выглядят, как правило, много лучше, чем на самом деле. Вооружившись официальными цифрами, легко доказать, будто Россия уверенно встала на путь развития малоэтажного домостроения и решительно движется в этом направлении.
Судите сами. По данным Росстата, в 2009 году на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пришлось 47,8% от всего введенного в стране жилья. Выходит, за прошлый кризисный год у нас было построено 59,8 млн кв. м жилья, из которых 28,5 млн приходится на индивидуальный сектор. Да это же абсолютный рекорд! Мало того, по данным статистического ведомства, в 2009 году объем ввода в эксплуатацию частных домов даже вырос по сравнению с 2008-м, хотя в целом объемы строительства снизились на 6,7%.
Неужели в условиях кризиса россияне наконец-то оценили все прелести загородного жилья, решили отказаться от жизни в загазованных городах и переехать поближе к природе, а главное — получили такую возможность? Увы, эмпирические данные входят в разительное противоречие с волшебными выводами статистиков. Так же, как и «Бизнес-журнал», гендиректор Rodex Group Евгений Родионов совершенно не понимает, откуда берутся такие цифры. И кем они подтверждаются. «По нашим данным, объемы строительства загородного жилья как раз упали на 40–90% — в зависимости от региона», — свидетельствует Родионов. А ведь это его рынок. И, надо думать, за развитием целевого сегмента предприниматель следит весьма тщательно.
Депутат ГД РФ и куратор программы «Свой дом» Александр Коган признает: пока цифры официальной статистики «не совсем соответствуют действительности». Однако уверяет, что процессы развиваются в правильном направлении. «Сейчас, — говорит в интервью «Бизнес-журналу» Коган, — реальная доля нового малоэтажного жилья составляет 40%, но уже в ближайшие годы мы достигнем показателя в 50%».
Кому нужен этот цифровой самообман? И в чем его причина? Есть предположение, что при подсчетах статистику существенно «улучшили» постройки, легализованные в ходе «дачной амнистии». Иными словами, в итоговых данных, скорее всего, оказались учтенными дома, построенные 10–15 лет назад, а то и ранее. Вот ведь и председатель правительства РФ Владимир Путин заявил, что объемы регистрируемых в рамках «дачной амнистии» построек растут. Разве что оценить фактически приплюсованный метраж не представляется возможным, поскольку среди легализуемых построек попадаются как небольшие хижины, так и роскошные многоэтажные усадьбы с видом на «большую воду».
Есть и косвенные подтверждения. Загадочным образом доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода в эксплуатацию жилья начала стремительно расти как раз после 2006 года, когда и был принят закон о «дачной амнистии». В 2009 году доля ИЖС составила лишь 39,2%, в 2007 — уже 43%, а в 2008 и 2009 — 42,7 и 47,8% соответственно. «В статистике органов власти присутствуют постройки 60–70-х годов прошлого века, которые попадают в отчетность как новые объекты. Но какое же это, извините, новое строительство!» — возмущается Евгений Родионов.
«Малоэтажное жилье в России в принципе строится довольно активно, — призывает к объективности генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство» Олег Ступеньков. — Хотя некоторые приписки к официальной статистике все же имеют место быть». Имеют и, видимо, будут иметь. Если тенденция к массовой легализации построек в рамках «дачной амнистии» сохранится, в 2010 году номинальная доля малоэтажного жилья, возводимого в России, может преодолеть отметку в 50%. Особенно если учесть дальнейшее сокращение строительства многоквартирных домов. И вот это уже опасно. С опорой на такие «макроэкономические показатели» власти могут решить, что поставленные цели скоро будут достигнуты. Хотя на самом деле никакого заметного движения не обнаруживается в принципе.
Евгений Родионов настаивает, что искажение цифр носит намеренный характер: «На основании наших собственных аналитических данных, создание конечного продукта в виде малоэтажных домов сегодня снизилось по сравнению с 2007–2008 годами, а не выросло, как утверждает статистика. И в ближайшие годы ввод малоэтажных домов будет только снижаться». Но статистика считает иначе.
Некоторые эксперты полагают, что кризис может стать катализатором рынка малоэтажного домостроения. Так, управляющий директор ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон напоминает, что ключевым барьером в развитии сегмента загородного жилья до начала депрессии оставались чрезвычайно высокие цены на землю, что делало мечты большинства горожан о собственном доме неосуществимыми. Теперь, когда стоимость участков упала на 50–70%, а в ряде случаев и на 80%, можно ждать прорыва. Однако никто не отменял других проблем российского малоэтажного строительства, главные из которых — коммуникации и коррупция чиновников на местах. Именно эти факторы тормозят развитие рынка индивидуального домостроения. А главное, решить эти проблемы может лишь государство, для чего потребуется изрядная политическая воля. Бизнес в данном случае практически бессилен. А значит, статистический самообман довольно опасен. Или сотрудники Росстата уже переселились в уютные коттеджные поселки экономкласса на разумных условиях, не обременяющих семейные бюджеты? Переселились и наслаждаются централизованными коммунальными коммуникациями, современными подъездными путями, социальной инфраструктурой и, конечно же, свежим воздухом? Ведь вряд ли…
Расти вширь
Память у нас короткая. А ведь с 2006 года строительство малоэтажного жилья официально признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране!
— Нам надо расти не вверх, а вширь, — говорит Александр Коган. — Перспективы малоэтажного домостроения в России огромны.
Кто бы спорил. Преимущества очевидны. Высокая скорость строительства, возможность введения жилых массивов фазами и широчайший простор, открывающийся перед владельцами индивидуальных строений в части реконструкции и расширения метража. В таких условиях вполне можно решать демографическую проблему в масштабах семьи.
— Малоэтажное строительство — действительно путь к обеспечению российского народа нормальными жилищными условиями. И ресурсов для такого строительства у нас хватает, — соглашается председатель совета директоров Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева.
В общем, никто не против. Все — за. Но до сих пор в России, по независимым данным, застроено чуть более 1% общей территории страны. Достаточно выехать на автомобиле из любого крупного города, и — вскоре глазу откроется одна и та же картина. Огромные и никем не используемые поля, степи и холмы, поросшие травой и бурьяном. Казалось бы, бери и строй. Строй и расселяй людей, прикрепляй их к «малой родине». Но все это пока мечты.
В большинстве своем российские просторы (даже если речь идет о территориях, расположенных неподалеку от крупных центров цивилизации) совершенно не пригодны для строительства хотя бы из-за отсутствия необходимых коммуникаций и подъездных путей. «Нельзя взять и построить поселок в чистом поле, — говорит Олег Ступеньков. — Для развития коттеджного домостроения на этих землях нужна соответствующая инфраструктура».
Откуда возьмется инфраструктура? Ее должно развивать государство, а не бизнес, отвечает Ступеньков. «Главное препятствие для освоения территорий в России — отсутствие понятных планов их развития», — добавляет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. Оба эксперта имеют в виду инфраструктуру в широком смысле — инженерную, транспортную и социальную (попробуйте-ка пожить за городом без детских садов, школ, поликлиник и магазинов). В таком случае это не дом, а — дача. То есть временное, а не постоянное обиталище.
— Планируя строительство частного дома или целого коттеджного поселка, следует заранее понимать, будет ли он обеспечен коммуникациями, появятся ли подъездные дороги, далеко ли до ближайшей школы, детского сада и больницы, — говорит Татьяна Капланова. — Девелоперу же, равно как и будущему собственнику жилья, помимо ответов на эти вопросы, необходимо также представлять, каким будет окружение этой территории в перспективе. Для полноценного развития «малоэтажки» нужно создавать предпосылки и подходить к решению вопроса комплексно.
Почему в годы Великой депрессии американцы сумели окружить тесные мегаполисы уютными «левиттаунами», а Россия в годы процветания не смогла и на полшага приблизиться к решению задачи, объявленной одним из национальных приоритетов?
По словам Каплановой, взрывной рост малоэтажного домостроения в США был обеспечен опережающим развитием инфраструктуры. И инфраструктура эта создавалась за счет государства, а не на деньги девелоперов: «В США к планированию того или иного жилого поселения подходили системно. Точно так же происходит и сегодня. С самого начала каждый проект учитывает все существенные факторы, включая бизнес-активность и создание рабочих мест. Рассчитывается необходимый объем инфраструктуры. В итоге американцы вряд ли столкнутся с тем, что поблизости от загородного дома окажется пять парикмахерских и не будет ни одной аптеки».
Что на этом направлении происходит у нас? «В России о необходимости малоэтажного строительства говорят много, но практически ничего при этом не делают», — отвечает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Согласен с ним и Евгений Родионов: «Развитие малоэтажного строительства в нашей стране ведется на словах, а не на деле. На уровне федеральной власти решения принимаются, но как только дело доходит до воплощения конкретных программ на местах, выясняется: чиновники заинтересованы лишь в личном обогащении, а не в реализации задач федерального уровня».
Очевидно: до тех пор, пока политическое руководство страны не добьется от низовых исполнительных структур решения поставленных задач — внедрения комплексных инфраструктурных проектов по подготовке территорий и защиты инвесторов от поборов, ни о каких поселках экономкласса можно даже не заикаться. В нынешних условиях вернуть вложения девелоперы способны, лишь реализуя дорогие проекты — если и не премиального, то уж точно бизнес-класса.
Олег Ступеньков подчеркивает: ждать чуда от бизнеса, лишенного поддержки властей, нет смысла. Прежде государство должно создать условия для развития частного домостроения — и лишь затем призывать на подмогу инвесторов.
— Мы надеемся, что государственная политика ближайших лет, как на федеральном, так и на местном уровне, будет нацелена на последовательное развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. Все остальное — по силам частному бизнесу, — резюмирует Михаил Уринсон.
Распыление миллиардов
Интерес к рынку малоэтажного домостроения российские власти начали проявлять еще в 2005 году, когда была принята программа «Жилище», призванная поддержать приоритетный нацпроект «Доступное жилье». Затем появилась программа «Свой дом», целью которой, по словам депутата Александра Когана, является «консолидация усилий всех органов и ветвей власти с целью увеличения объемов ввода малоэтажного жилья и разработки соответствующих законопроектов и распоряжений».
Одним из решений, принятых в рамках программы, стала идея изымать «лишнюю» землю у министерств и ведомств, а освободившиеся участки направлять в специальный фонд Развития жилищного строительства (РЖС) для последующей застройки малоэтажными домами. РЖС сконцентрировал в своих руках огромные земельные наделы. Однако торгов проводится пока немного. В чем теперь проблема? Евгений Родионов утверждает, что хорошей (привлекательной для девелоперов) земли на конкурсах РЖС практически нет. Да и самих аукционов было проведено лишь несколько.
В 2009 и 2010 годах власти приняли целый ряд норм, направленных на стимулирование развития малоэтажного домостроения. Одним из ключевых актов стал федеральный закон «О малоэтажном строительстве», согласно которому в малоэтажные дома отныне можно переселять жильцов аварийных домов, идущих под снос.
«Многие переселенцы хотели бы жить «на земле», — объясняет логику депутатов Александр Коган. — Но до недавних пор жильцов ветхих домов можно было расселять только в рамках одного населенного пункта или округа. Теперь же по желанию жильцов мы сможем переселять их в малоэтажные дома и стимулировать развитие этого рынка». Кроме того, как утверждает Коган, закон предусматривает упрощение процедуры получения земельных участков под строительство малоэтажного жилья и облегчение процедуры согласования проектов.
— Это очень большой шаг вперед, — уверена Елена Николаева из НАМИКС. — На расселение жителей аварийных домов при нынешних объемах финансирования этих программ потребуется не менее ста лет, если использовать для такой цели только многоквартирные дома. Строительство же малоэтажного жилья для нужд переселенцев позволит решить проблему быстрее.
Правда, эксперты указывают, что при переселении в ветхие дома не удастся соблюсти нормативы по метражу, предусмотренные Жилищным кодексом. Действительно, не строить же дома площадью 36 кв. м. А ведь именно столько, согласно Кодексу, полагается семье из двух человек. Однако Александр Коган уверяет, что эта проблема вполне разрешима: «Себестоимость строительства малоэтажного жилья ниже установленной Минрегионом планки для многоквартирных домов. В среднем малоэтажное жилье сегодня можно выкупать у застройщиков по цене 20 тысяч рублей за кв. м, а не по 30 тысяч. Сэкономленные же деньги можно будет пустить как раз на увеличение метража и развитие социальной инфраструктуры поселков».
Для девелоперов принятие закона — хорошая новость. Не секрет, что сегодня одним из основных покупателей недвижимости в целом по стране стало государство, готовое приобретать значительные массивы жилья для госнужд. Ранее деньги фонда ЖКХ и РЖС доставались только девелоперам многоквартирных домов, теперь же на часть этих средств смогут претендовать и строители коттеджных поселков. Так, например, на участие в программе уже нацелилась компания MR Group, в конце прошлого года анонсировавшая строительство мегапроекта «Новое Ступино» под Москвой. Компания рассчитывает продать существенную часть проекта (всего планируется возвести около 2 млн кв. м малоэтажного жилья) госструктурам, а также добиться частичной компенсации затрат на инфраструктуру. Пока решения о включении этого проекта в список приоритетных нет, однако гендиректор MR Group Роман Тимохин надеется, что оно последует: «Мы, конечно, сможем построить и продать этот проект и без господдержки, но тогда там уже будет немного иная экономика».
Другим важным законодательным императивом, готовящимся к принятию в ближайшее время, станет закон о «дачных кооперативах». «Этот закон будет способствовать развитию рынка малоэтажного жилья, поскольку предусматривает другие формы управления строительством и будущими проектами, — рассказывает Коган. — К тому же для таких некоммерческих партнерств земля будет выделяться с существенным дисконтом».
Следующим шагом должно стать стимулирование спроса на малоэтажные дома. Сделать это можно в том числе и путем развития ипотеки загородной недвижимости. По данным Татьяны Каплановой, сегодня лишь 1% от всех выданных ипотечных кредитов приходится на покупку загородной недвижимости. Источники «Бизнес-журнала» в банковской сфере объясняют причины столь удручающей статистики. Во-первых, многие земельные участки были приобретены застройщиками с откровенными нарушениями законодательства, что делает финансирование покупки домов в таких поселках рискованным. Во-вторых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не принимало к выкупу закладные по ипотеке загородной недвижимости, что лишало банкиров каких бы то ни было стимулов кредитовать загородные проекты.
Но если с проблемой легальности земли уже ничего не поделать (разве что — объявить очередную амнистию или реприватизацию), то вторую проблему, похоже, удалось решить. Сегодня АИЖК готово выкупать у банков закладные по кредитам, выданным на покупку загородных домов экономкласса. По мнению депутата Когана, эта мера приведет к «взрывному росту спроса» на загородную недвижимость и позволит стимулировать развитие нового строительства: «Ведь закладные будут выкупать только в случае кредитования именно нового жилья, а не домов на вторичном рынке». Коган утверждает, что уже скоро на покупку малоэтажного жилья будет выдаваться до 40% всех ипотечных кредитов.
Эксперты из банковской сферы приветствуют эти новации, но указывают, что резкие изменения вряд ли возможны. Первую-то проблему никто не отменял!
Ранее, в 2008 году, было принято еще одно стратегическое решение — поставить строительство малоэтажного жилья на индустриальные рельсы. Идея на первый взгляд выглядит здравой. Прежде внедрение технологий панельного домостроения позволило быстро застроить крупные города многоквартирными домами. Теперь тот же опыт пытаются применить и для «малоэтажки». В России уже построено более 50 заводов, обеспечивающих выпуск быстровозводимых загородных домов по аналогии с технологиями, которые использовались в США и Канаде.
— Строительство загородных домов по таким технологиям позволяет снизить себестоимость квадратного метра до 12 тысяч рублей, а в перспективе мы рассчитываем добиться еще более низких цен, — уверяет Александр Коган. — Развитие таких технологий — основная задача, которую предстоит решить, если мы хотим массово обеспечить население доступным загородным жильем. При этом необходимо развивать отечественные технологии, а не покупать западные, которые, естественно, обходятся нам дороже. И государство пытается стимулировать предпринимателей вкладываться в новые разработки.
Но опрошенные участники рынка к такой инициативе относятся с изрядной долей скепсиса. Так, Олег Ступеньков («МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство») говорит, что многие заводы уже сталкиваются с отсутствием спроса на свою продукцию. Связано это с тем, что покупатели воспринимают такие дома как некомфортные и некачественные и предпочитают им покупку индивидуальных коттеджей. «Индустриальный тип загородных домов может быть использован только для социальных проектов, связанных с расселением жильцов из льготных категорий граждан, — убежден Евгений Родионов. — Покупатели же, которые платят свои деньги, в таких домах вряд ли поселятся, поскольку их стоимость не намного ниже обычного загородного жилья, зато уровень комфорта существенно уступает».
Здесь следует сделать небольшую ремарку. Вполне вероятно, что столь резкая критика девелоперами планов чиновников связана с конфликтом интересов. Да, «индустриальные» коттеджи будут уступать домам более высокого класса. Но и цена на них может оказаться существенно ниже, что в перспективе грозит подорвать бизнес застройщиков, привыкших поднимать цены на свои проекты до небес.
Правда, главная причина высокой стоимости загородной недвижимости лежит все-таки совсем в иной плоскости.
Лишние ценности
Эксперты единодушны: стимулировать спрос и добиться взрывного роста на рынке малоэтажного строительства можно только путем снижения их стоимости. А произойдет это лишь при условии, что власть сумеет обуздать чиновничью коррупцию и начнет финансировать подготовку участков за свой счет, как это делается во всех развитых странах.
Стоимость загородного жилья сегодня в значительной степени складывается вовсе не из цены на стройматериалы, а из стоимости самой земли, подключения участка ко всем сетям и прочих «административных» затрат. По оценкам Олега Ступенькова, непосредственно на строительно-монтажные работы приходится лишь 40% от стоимости дома. Так что сам по себе дом площадью 120 метров в Подмосковье может стоить не более 1,9 млн рублей. Аппетитно? Не то слово! Откуда же берутся нынешние безумные цены, напрочь отсекающие даже столичный средний класс от надежд переехать за город? «Дельту» между мечтой и реальностью образуют «прочие» затраты и прибыль самого девелопера, которая составляет от 10 до 30% на вложенный капитал.
В итоге, если строительство коттеджа в поселке экономкласса обходится в 1,9 млн рублей, то на продажу, с учетом стоимости земли (25%), подведения к участку всех коммуникаций (20%) и административных издержек (около 15%), объект выставляется уже не дешевле 4,75 млн. Добавив «интерес» застройщика в размере 30%, получаем конечную стоимость дома на уровне 6,175 млн рублей.
В Москве и Санкт-Петербурге эти самые «прочие» затраты (особенно административные), да и стоимость земли — выше, чем в регионах. Но стоимость строительно-монтажных работ примерно одинакова по всей стране.
Девелоперы уверяют: если бы власти выделяли землю хотя бы за полцены, обеспечивали проект всеми необходимыми коммуникациями и победили коррупцию, стоимость «идеального» дома была бы на 45% ниже нынешней. Очевидно, что желающих приобрести дом для постоянного проживания за 3–3,5 млн
рублей нашлось бы предостаточно. «Массовый платежеспособный спрос, — указывает Михаил Уринсон, — сконцентрирован в сегменте от 1 до 3 млн рублей за единицу жилья. Достичь таких цен, безусловно, можно при условии активного участия государства в обеспечении территорий различными видами инфраструктуры». Тем временем реальные цены на качественные загородные дома начинаются от 3 млн рублей в регионах и от 5–10 млн неподалеку от столиц.
— Реализовать массовую программу по строительству малоэтажного жилья можно только при активном участии государства, — отмечает Олег Ступеньков. — Для этого полностью должна измениться система выделения участков, финансирования работ по подведению коммуникаций и нужно победить коррупцию.
По словам депутата Александра Когана, первые аукционы по предоставлению застройщикам полностью готовых участков уже были проведены. Первые проекты на новых принципах реализуются в Татарстане, Оренбургской области, Башкортостане и ряде других регионов. Всего же фонд РЖС должен выделить под малоэтажное строительство 40% всех собранных участков.
Выделяемые земли планируется полностью оснастить всеми необходимыми коммуникациями на средства бюджета, чтобы девелоперы могли быстро начать строительство. Однако государство, по мнению Александра Когана, должно иметь право ограничивать в таких проектах максимальную продажную цену: «Иначе может сложиться ситуация, при которой девелопер получил готовую землю за копейки, построил дома и продал их по завышенным ценам. Допускать такого сценария попросту нельзя, чтобы не провалить саму идею частно-государственного партнерства в этой сфере».
Но в целом застройщики отмечают, что массового выброса действительно привлекательных участков пока не происходит. Всего из госбюджета на эти цели планируется выделить около 10 млрд рублей. Много ли это? По расчетам Олега Ступенькова, субсидированных денег хватит на обеспечение инфраструктурой лишь десятка коттеджных проектов по 150 га земли каждый.
По-прежнему нерешенной остается и проблема взаимоотношений застройщика с местными администрациями. Евгений Родионов открыто говорит, что его компании часто приходится сталкиваться с вымогательством взяток, поборами и нежеланием чиновников что-либо делать при реализации проектов в сфере малоэтажного домостроения: «Как я в таких условиях могу снижать цену? Разве что отказаться от прибыли. Но почему я должен работать бесплатно, а различные чиновники, не производящие никакого продукта, будут кормиться от моей деятельности и покупать на мои деньги дорогие машины и виллы? Нет уж, увольте. Вот и приходится крутиться, как можем».
— Государству необходимо тесно сотрудничать с девелоперами, — соглашается Татьяна Капланова (Mozaik Development). — До тех пор, пока на уровне чиновников не поменяется отношение к малоэтажному строительству, мы не сдвинемся с мертвой точки.
Александр Коган заверил «Бизнес-журнал», что депутаты «о проблеме коррумпированности чиновников знают» и пытаются всеми силами с ней бороться. «Но мы же не можем приставить к каждому чиновнику контролера, — говорит депутат. — Для решения проблемы мы пытаемся добиться максимального упрощения всех согласовательных процедур и снятия большинства
административных барьеров на законодательном уровне. Соответствующие акты и законопроекты постоянно обсуждают и принимаются в Госдуме».
Работа идет, но все еще на уровне «нулевого цикла».
— Пока голова делает одно, остальные конечности занимаются набиванием собственных карманов, — говорит Евгений Родионов. — Когда я прихожу к местному чиновнику и говорю, что строю доступное жилье в рамках приоритетного
национального проекта, мне отвечают, что это ерунда и демагогия, а платить за их «услуги» все равно придется — дескать, им тоже кушать хочется.
Проблемы «малоэтажной России» кроются не в технологической, не в архитектурной и даже не в инвестиционной плоскости. И решать их придется не девелоперам, а прокурорам и судьям, призванным бороться с коррупцией. Именно от этих сил сегодня зависят шансы миллионов граждан на обретение собственного загородного дома.
Малоэтажная стагнация
Дмитрий Жуков, руководитель проекта «Калугахаус.ру»
В 2010 году, несмотря на объявленное приближение окончания кризиса, рынок индивидуального жилищного строительства в Калуге находится в стадии стагнации. Это объясняется рядом причин. Отсутствуют новые проекты массовой малоэтажной застройки эконом–класса. Сохраняется высокая стоимость земельных участков в районах с хорошей транспортной доступностью. В районах, потенциально интересных для застройки, — пока слабая инфраструктура и плохие дороги. Мешает также непрозрачность схем предоставления земельных участков городскими властями, большая часть которых сразу выставляется на продажу по завышенным ценам.
Сегодня в калужском регионе происходит общее снижение инвестиционной активности в сфере недвижимости, а также появление привлекательных инвестиционных предложений в более стабильном сегменте — квартир (от 38 тысяч рублей за кв.м).
Реализуемые сегодня в Калуге коттеджные поселки находятся в основном в «элитном сегменте» с высокой стоимостью участков — от 100 до 250 тысяч рублей за сотку, что выступает своеобразным барьером для массового индивидуального строительства.
Существенный рост малоэтажного строительства в регионе можно ожидать лишь в перспективе, после устранения причин, тормозящих массовую застройку.
Малоэтажное строительство — приоритет жилищной политики
В докризисный период Калужской области удалось добиться определенных успехов в этой сфере. В 2007 году объем строительства жилья увеличился на 72% по сравнению с 2006 годом. А индивидуальными застройщиками за год было построено 1 775 жилых домов общей площадью 213 тысяч кв. м.
В 2008 году эти показатели увеличились. Было введено уже 2 575 индивидуальных жилых домов общей площадью 295 тысяч кв. м. Это почти половина (47%) от всего введенного жилья в области.
К сожалению, сегодня мы наблюдаем пусть незначительное, но снижение темпов жилищного строительства. Заморозка многих девелоперских проектов, сокращение темпов ввода жилья привели к снижению спроса на строительные материалы.
Но даже в этот непростой для отрасли период достаточно активно велось индивидуальное малоэтажное строительство. В 2009 году 75% от общего объема возводимого жилья построено именно индивидуальными застройщиками. Это 151 тысяча кв. м.
— В последние годы мы планомерно двигались к достижению базовой цели — повышению инвестиционной привлекательности и расширению экономических перспектив развития нашего региона. При этом, стремясь к повышению качества жизни жителей области, мы уделяли особое внимание наличию у людей собственного жилья, — отметил в интервью губернатор Калужской области Анатолий Артамонов. — Основные усилия были направлены на стимулирование жилищного строительства, особенно малоэтажного.
Депутаты законодательного собрания Калужской области рассмотрят изменения, необходимые внести в закон Калужской области «О случаях бесплатного предоставления земельных участков».
Министерству строительства и жилищно–коммунального хозяйства области поручено активизировать деятельность по выделению земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в рамках реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Расширение возможности людей для участия в самостоятельной застройке поможет значительно снизить остроту жилищной проблемы в калужском регионе.
Ипотека для малоэтажки
Владимир Попов, генеральный директор ОАО «Калужская ипотечная корпорация»
В Калужской области развитию малоэтажного строительства уделяется большое внимание как со стороны областных властей, так и на местном уровне. Пилотными проектами являются поселок «Воскресенское» рядом с индустриальным парком «Грабцево» и микрорайон «Восточное Балабаново» вблизи индустриального парка «Ворсино», «Экодолье Белкино» под Обнинском и ряд других.
Для реализации этих масштабных проектов необходимо доступное ипотечное кредитование населения. В ближайшее время федеральное «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», по стандартам которого ОАО «Калужская ипотечная корпорация» совместно с банками–партнерами предоставляет ипотечные кредиты, выпускает новый продукт под названием «Малоэтажное жилье». Особенностями нового продукта будут являться низкая процентная ставка, возможность снижения первоначального взноса до 10% с помощью механизма ипотечного страхования. Кредит предоставляется на приобретение дома с земельным участком или квартиры в малоэтажном многоквартирном доме до 3 этажей при условии комплексного освоения территории, на котором они располагаются, — наличие инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов.
