Сдалось вам это
Федеральные розничные сети, приостановившие в связи с кризиса
географическую экспансию, вновь начинают присматриваться к подешевевшим
площадям в торговых объектах областных центров. впрочем, у региональных
арендаторов еще есть шанс застолбить места в качественных торговых
центрах.
Федеральные розничные сети, приостановившие в связи с кризиса географическую экспансию, вновь начинают присматриваться к подешевевшим площадям в торговых объектах областных центров. впрочем, у региональных арендаторов еще есть шанс застолбить места в качественных торговых центрах.
О существенном улучшении ситуации на потребительском рынке говорить пока рано. Однако стратеги розничных марок федерального масштаба уже вынашивают планы новой географической экспансии. К очередному этапу борьбы за лакомые квадратные метры в торговых центрах начинают готовиться и арендаторы, и арендодатели.
Впрочем, пока что руководители большинства розничных марок всероссийского масштаба вынуждены по большей части решать задачи, ставшие приоритетными в условиях экономической депрессии. Реструктуризация займов, сокращение издержек, борьба за поддержание необходимого уровня рентабельности имеющихся торговых точек и ликвидация работающих в минус объектов — не лучший фон для разговоров о «захвате регионов». А значит, у локальных ритейлеров еще есть время воспользоваться лояльностью управляющих ТЦ.
В эпоху бурного расширения федеральных сетей девелоперы крупных торговых центров могли позволить себе «не замечать» региональных ритейлеров, предлагавших свой, оригинальный ассортимент. Но сегодня хорош тот арендатор, который способен вовремя расплатиться. А вот «родословная» торговой марки и масштабы бизнеса розничной компании — вопрос далеко не первостепенный. Теперь управляющие современных ТЦ нередко сами предлагают ритейлерам регионального масштаба разместиться на вакантных площадях. А те, со своей стороны, с нарастающим интересом готовы рассматривать подобные варианты. Но долгой ли окажется эта идиллия?
Окончание кризиса ознаменуется очередной географической экспансией «москвичей», «питерских» и «иностранцев». По данным девелоперов, некоторые федеральные ритейлеры уже интересуются возможностями запуска новых торговых точек в
регионах. А значит, у локальных розничных компаний остается не так много времени, чтобы закрепиться в качественных ТЦ.
Посторонним вход разрешен
Ситуация, характерная ныне для многих регионов страны: полгода назад предпринимательница из Краснодара Наталия Арутюнова рассказывала нашему изданию, как кризис помог ей открыть сразу несколько новых торговых точек в крупных торговых центрах края. Мало того, предложения поступали даже из Ростова и других крупных городов юга России. «Раньше, — говорит Арутюнова, — мне приходилось по полгода убеждать владельцев современных ТРЦ, что мои магазины могут вписаться в концепцию таких проектов, а теперь они сами выходят на связь и предлагают снять площади».
Эксперты рынка коммерческой недвижимости с нарастающим интересом следят за ситуацией вокруг региональных ТЦ. «В торговых центрах областного масштаба появилось больше местных операторов», – подтверждает Нормина Горина, старший консультант «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». «Причем это могут быть как индивидуальные предприниматели, так и местные сетевые операторы», — добавляет директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood Дэвид О'Хара. И лишь Алексей Ионов, ведущий консультант отдела торговых площадей Cushman & Wakefield, делает оговорку: «В первую очередь речь идет о местных компаниях, действующих по франчайзингу. Ведь в данном случае работает имя марки — вне зависимости от происхождения управляющей компании».
В таком развитии событий специалисты не видят ничего удивительного.
— В результате кризиса количество вакантных помещений в торговых центрах существенно возросло, — поясняет директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. — В то же время многие федеральные сети свернули программы развития в регионах, что заставило собственников обратить внимание на местных ритейлеров.
Разумеется, и прежде в крупных торговых центрах обитали не только федеральные ритейлеры. Так, эксперты полагают, что за последние полтора года доля локальных операторов в качественных региональных торговых центрах выросла до 40–60% в зависимости от объекта (против 25–30% до кризиса, по оценкам Colliers International). Аналитики также отмечают, что управляющие многих ТЦ полностью отменили «фейс-контроль» арендаторов и готовы сдавать метраж даже индивидуальным предпринимателям, попутно меняя «нарезку» комплексов с учетом новых реалий.
А как же модные заграничные «концепции» ТЦ, которые полагалось строго соблюдать еще два года назад? Что же, иногда приходится поступаться принципами. С началом массового «выезда» федеральных ритейлеров управляющие целого ряда торговых центров в регионах обнаружили, что претендентов на стандартные блоки в 100–200 квадратных метров просто нет. И начали делить галереи на закутки куда меньшей площади — по 50, а то и по 30 кв. м.
Владельцы торговых центров, столкнувшиеся с избытком вакантных площадей, принимают сегодня все меры, чтобы заставить свои объекты приносить доход, говорит Нормина Горина. В том числе уменьшают размер сдаваемых «модулей». А такие форматы, как известно, весьма востребованы локальными арендаторами.
С точки зрения «высокого искусства» управления ТЦ все это выглядит как грубейшее нарушение законов жанра. Не рискуют ли владельцы современных ТЦ превратить свои объекты в подобие крытых рынков и надолго испортить имидж? Экспертам Blackstone Keeping Company известны случаи, когда собственники региональных ТЦ, столкнувшиеся с проблемой высокой долговой нагрузки, готовы были сдавать площади в аренду даже совсем безымянным компаниям. Да, девелоперы рискуют. Но лучше потерять имидж, чем бизнес.
— Они все правильно делают, — поддерживает руководителей региональных торговых центров гендиректор УК столичного комплекса «Охотный ряд» Андрей Сухов. — Точно так же мы в Москве вели себя в 1998 году, благодаря чему и сумели выжить. До кризиса можно было выбирать арендаторов по марке, именитости бренда и т. п. А сейчас выбор осуществляется по куда более простому критерию. Площади в ТЦ занимает тот, кто может обеспечить объекту выживание. Такова реальность.
Действительно, сегодня у многих собственников торговых центров в регионах может просто не быть выбора: либо помещение занимает местный частный предприниматель, либо оно вообще остается пустым. К тому же, уточняют в компании Blackwood, местный арендатор в текущих условиях, как правило, будет готов заплатить более высокую арендную ставку по сравнению с федеральными и международными операторами, что, безусловно, является преимуществом для собственника ТРЦ. По оценкам, эта ставка может быть на 15–20% выше той, которую заплатил бы за аналогичный метраж федеральный ритейлер. Неплохая прибавка к падающему арендному доходу!
Впрочем, и у небольших ритейлеров имеется собственная гордость. Как утверждает гендиректор компании ROSS GROUP Владимир Стукан, такие арендаторы готовы «прописаться» в качественном торговом центре с прогнозируемыми покупательскими потоками, однако не жалуют неудачно расположенные сомнительные объекты. «Любой арендатор — вне зависимости от масштабов бизнеса — с опаской относится к заведомо некачественным ТЦ, — подчеркивает Владимир Стукан. — Привлечь их в такие объекты можно, лишь предоставив ощутимые преференции и скидки».
Именно поэтому многие региональные ритейлеры, которые ранее вынуждены были довольствоваться площадями в ТЦ «второго эшелона», теперь, пользуясь выгодной конъюнктурой рынка, переезжают в знаковые для своих городов объекты. А вот владельцам неудачных ТЦ приходится туго: выходом для них может стать либо превращение своих объектов в «народные рынки», либо полная реконцепция объекта. Сегодня арендаторов на всех не хватает.
Свои люди
Любопытно: некоторые девелоперы ТЦ осознанно идут на союз с локальными розничными операторами. Такого рода примеры обнаруживаются во многих регионах страны.
Так, гендиректор ростовского торгового центра «Горизонт» Дан Полонский утверждает, что его компания весьма пристально присматривается к местным арендаторам, которые могут внести определенную «изюминку». «Благодаря местным малым и средним предпринимателям, развивающим франчайзинговые проекты, нам удалось привлечь такие бренды, наличию которых могут позавидовать многие московские объекты», — хвалится Полонский.
Ничего удивительного, что региональные ритейлеры весьма интересуют, например, владельцев готовящегося к открытию самарского ТРЦ «Вертикаль», где якорным продуктовым арендатором стала вовсе не крупная федеральная компания, а местная сеть магазинов шаговой доступности «Пчелка».
Не следует недооценивать региональных ритейлеров, призывает директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: «На своем, локальном рынке подобным структурам нередко проще конкурировать даже с мировыми брендами. Они лучше понимают специфику региона, его потребности, знают наиболее выгодные места для ведения бизнеса, имеют налаженные связи с местными производителями, зачастую обладают административным ресурсом».
«Региональные операторы розничной торговли зачастую избавлены от иллюзий, в плену которых существуют многие федеральные сети, — соглашается Владимир Стукан. — Они более уверенно чувствуют себя на своей территории, как никто другой понимают ее специфику и могут увидеть перспективы быстрее конкурентов». С такой оценкой согласен и Дан Полонский. На его взгляд, региональные ритейлеры не «лучше» и не «хуже» федеральных, а просто — гибче.
Разумеется, заполнить крупный торговый объект в областном центре исключительно региональными арендаторами невозможно. В таком случае девелопер рискует столкнуться с чрезмерной ротацией арендаторов и размыванием концепции комплекса, а в итоге — с потерей целевой аудитории и «бунтом» именитых марок, которых перестанет устраивать слишком пестрое соседство.
Как отмечает представитель крупной федеральной розничной сети, соседство с no-name-операторами пагубно сказывается на развитии бизнеса известных сетевых ритейлеров. «Мелкие компании зачастую демпингуют или же продают товары низкого качества, убеждая покупателей, что они являются аналогами ассортиментной матрицы федеральных ритейлеров, — говорит источник. — А это ведет к убыткам. Поэтому, если мы видим, что в объекте появляется слишком много местных ритейлеров, работающих в нижнем сегменте, мы начинаем думать о закрытии своего магазина». Есть основания полагать, что это лишь начало настоящего бунта «федералов», не желающих соседствовать в региональных ТЦ с местными представителями малой розницы.
Серьезное увеличение количества небольших региональных ритейлеров может привести и к косвенным издержкам, вызванным падением покупательского потока всего объекта. Дело в том, что крупные розничные сети постоянно проводят рекламные и маркетинговые акции с целью привлечения новых покупателей и вкладывают в это немалые деньги, делая тем самым рекламу всему объекту. А ведь у небольших торговцев лишних денег нет. Они могут существовать только с того потока, который генерируют якорные арендаторы и федеральные бренды. И если доля последних окажется слишком малой, то и покупателей в ТРЦ станет меньше.
Лови момент
Воспользовавшись моментом, самые активные региональные ритейлеры уже застолбили места в лучших торговых центрах по всей стране. Но что дальше? Не простятся ли с такими арендаторами девелоперы ТЦ, как полковники после окончания войны — с военно-полевыми женами?
Первые тревожные звоночки уже раздаются. «Если в течение первых девяти месяцев 2009 года крупные сети почти не развивались в регионах, то сейчас мы наблюдаем рост их активности», — говорит директор департамента торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф. Некоторые международные и федеральные бренды, во время кризиса сделавшие ставку исключительно на франчайзинг, вновь начинают открывать в регионах собственные магазины. Так действуют сегодня и испанская сеть Mango, и отечественная «Эконика» (эта сеть недавно даже приняла решение о выкупе бизнеса своих франчайзинговых партнеров в городах-миллионниках). Таких примеров все больше. По всем признакам региональным ритейлерам, сумевшим арендовать площади в современных ТЦ, пора готовиться к обороне занятых территорий. Хищники возвращаются.
Специалисты ряда компаний уверены, что часть девелоперов при первой же возможности постарается вернуть имидж ТРЦ к прежним параметрам, заполняя объекты федеральными сетевыми арендаторами. Пусть даже и по относительно низким ставкам. Возможно, за счет местных игроков, о правах которых
владельцы площадей постараются «забыть».
И все-таки у региональных игроков еще остается время, чтобы зацепиться за метраж в крупных ТЦ. В том числе настояв на заключении долговременного соглашения об аренде.
О начале экономического подъема возвестят очереди у касс в лучших торговых центрах страны. Грех не воспользоваться такой возможностью.
Места для федералов
Евгений Сморгачев, руководитель отдела аренды ТРК «XXI век» (Калуга, ГК «Ташир»)
Во время кризиса процесс «переселения» региональных ритейлеров в качественные ТЦ был не сильно заметен. Это было вызвано рядом причин. Во-первых, федеральные сети еще до кризиса тщательно подходили к подбору торговых площадей. Во-вторых, сегодня в регионах нет достаточно большого количества качественных торговых центров, в связи с этим возникает нехватка торговых площадей. В свою очередь, федеральные сети, которые успели открыть до кризиса свои объекты, старались не закрывать их и искали пути, при которых объекты становились прибыльными, т.е. сокращали расходы на рекламу, содержание персонала и по возможности — скидки.
Даже во время кризиса мы сумели договориться с рядом крупных федеральных сетей об открытии их магазинов.
В настоящее время федеральные сети начали активнее возвращаться в регионы, но процесс подбора площадей стал более тщательным.
Наш ТРК даже во время кризиса не был готов менять федеральные сети на региональных ритейлеров. Это повлекло бы за собой падения уровня и качества ТРК.
