Форум для инвестора
Повышение инвестиционной привлекательности регионов, создание и развитие «коммуникационных площадок» для профессиональных участников рынка, привлечение внимания инвесторов — таковы задачи февральского форума «Недвижимость Калужской области: перспективы девелопмента и инвестиций».
Повышение инвестиционной привлекательности регионов, создание и развитие «коммуникационных площадок» для профессиональных участников рынка, привлечение внимания инвесторов — таковы задачи февральского форума «Недвижимость Калужской области: перспективы девелопмента и инвестиций».
Форум состоялся в Калуге под эгидой департамента градостроительной политики, развития и реконструкции правительства Москвы и при поддержке администрации губернатора Калужской области. Это первое из мероприятий под общим названием «Недвижимость регионов России - 2008», которые состоятся в 14 субъектах РФ. В рамках форума для руководителей и специалистов инвестиционных, девелоперских, строительных и управляющих компаний, банков, консалтинговых и риелторских фирм прошли презентации инвестиционного потенциала калужского региона, а также ряда проектов гостиничной, торгово-развлекательной и жилой недвижимости. Программа форума включала бизнес-тур по объектам недвижимости, земельным участкам и старинным родовым усадьбам.
Участникам калужского форума недвижимости были представлены 10 инвестиционных проектов на общую сумму 1 млрд долларов. Среди них индустриальный парк «Ворсино», технопарк «Обнинск», многофункциональная рекреационная зона «Сити- Парк Калуга», жилой микрорайон «Правгород», и спортивно-культурный центр «Квань» в Калуге и др.
Плечо стройкомплексу
Программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства осуществляется с 2002 года в рамках соглашений с исполнительной властью субъектов РФ. За счет эффективного использования финансового и технологического потенциала столицы предлагается быстро и качественно строить жилье в российских регионах: от элитного до самого дешевого. Программа уже позволила подставить плечо местному стройкомплексу и реализовать сложные объекты, за которые пока не готовы браться региональные девелоперы. Например, квартальная застройка с большим переселением, стартовыми домами, строительство разветвленной социальной инфраструктуры.
— Пятилетний опыт не только позволяет нам говорить о достижениях, но квалифицированно оценивать проблемы и риски региональных рынков, — говорит Дмитрий Коробов, заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, начальник управления межрегиональных программ. — Нередко стоимость стройматериалов даже в соседних областях имеет существенную разницу. Устаревшие технологии и износившееся оборудование не позволяют увеличить объемы производства и насытить рынок без кардинальной реконструкции. Нет ни одного города, где имеются все необходимые инженерные сети в хорошем состоянии. Многие регионы в условиях экономического роста не могут привлечь к себе внимание строителей.
В этом плане калужский регион смотрится гораздо выгоднее своих соседей. Здесь уже приступили к застройке жилой недвижимости столичные корпорации «ПИК-Регион», «Главстрой» и «СУ-155».
— Чтобы бизнес шел в регионы,
должны быть условия, — отметил Сергей Канаев, генеральный директор «ПИК Регион». — Нужно, чтобы девелоперы захотели там работать. Ведь можно настроить жилья, но найдется ли на него потребитель? Это во многом зависит от руководителей регионов. Если они привлекают туда бизнес, чтобы экономика развивалась, там и строить имеет смысл. Возьмем Калугу. В регион пришел крупный бизнес, открыто производство по сборке автомобилей Volkswagen. Ожидаются поставщики комплектующих. Количество новых рабочих мест в Калуге будет исчисляться десятками тысяч. ГК ПИК уже имеет здесь свои девелоперские проекты.
Территория роста
К концу 2008 года Калуга откроет свой международный аэропорт. По протяженности автомобильных дорог область занимает одно из ведущих мест в России, а по телефонной плотности и качеству телекоммуникационных услуг Калуга уступает лишь Москве.
— Сегодня калужский регион — это территория роста. Управлять ростом гораздо сложнее, чем преодолевать спад, — отметил Максим Акимов, заместитель губернатора Калужской области. — Ключевая стратегия развития региона — рынок недвижимости. Мы обречены переживать настоящий бум в этой сфере в ближайшие годы. Рост цен на землю и недвижимость — наглядное подтверждение интереса к региону со стороны инвесторов.
Развитие региональной экономики, создание новых производств и планы по привлечению в область новых жителей требуют активного развития местного рынка недвижимости, значительного увеличения объемов строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, расширения гостиничного комплекса. Большие надежды возлагаются именно на столичный стройкомплекс и иностранных инвесторов.
По словам Владимира Климова, министра экономического развития Калужской области, рынок строительства нового жилья удваивается ежегодно. В 2007 году в регионе введено 456 тысяч кв. метров нового жилья — самый высокий показатель за всю постсоветскую историю. Широкое распространение получила и ипотека — общий объем ипотечных кредитов в прошлом году превысил 1,5 млрд рублей. В ближайшие годы в Калуге будет создано 20 тысяч новых рабочих мест для высококвалифицированных и мотивированных специалистов. Для их привлечения необходимо активно строить новое жилье. В противном случае вся индустриализация региона просто захлебнется без рабочих рук.
Городу требуются современная городская среда и качественные архитектурно-планировочные решения. Калуга испытывает острый дефицит гостиничного сектора. Поэтому получит развитие инфраструктура повседневности: рестораны, отельный бизнес, конференц-сервис. В городе начнется строительство трех отелей международных гостиничных сетей Marriott и Аccor Group.
Развитие туристической отрасли — еще одно из приоритетных направлений. Инвесторам и девелоперам были представлены инвестиционные проекты: калужские усадьбы «Серебряная нить», боровский экокурорт «Долина имений», культурный центр им. С. Рихтера в Тарусе.
Новый Правгород
Калужский рынок недвижимости растет бурно. Квартиры приобретаются на уровне закладки фундамента. Жилая недвижимость за последние годы подорожала с 400 долларов до 2 тысяч долларов за кв. м. В ближайшее время сохранится тенденция ежегодного роста цен на 30–40%.
По словам заместителя городского головы, начальника управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Калуги Александра Кашкина, город имеет компактную структуру застройки и последние 15 лет практически не развивался комплексно. Все резервы точечной городской застройки к 2004 году были практически исчерпаны.
Новые городские территории будут застраиваться через аукционы на право реализации конкретного проекта и запланированного количества метража жилой недвижимости. На первых аукционах в конце года было реализовано площадок на 120 тысяч кв. м будущего жилья. В бюджет Калуги поступило свыше 380 млн рублей. В марте пройдут очередные земельные аукционы. Муниципальные власти уже разработали новый механизм арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок. Сумма арендной платы за два года составит столько же, сколько нужно было заплатить единовременно при ранее использовавшейся схеме. Новый механизм — это почти 2 миллиарда муниципальных средств, что отпущены на подготовку коммуникаций и социальной инфраструктуры стройплощадок. Это позволит поучаствовать в масштабных жилищных проектах и калужским строителям. Областной центр до конца весны выставит на аукционы площадки под строительство на 800 тысяч кв. м жилья.
В Калуге на 2008 год запланировано ввести в эксплуатацию 240 тысяч кв. м жилья. Кроме того, освоение уже выделенных площадок позволит к 2009 году выйти на уровень 380 тысяч кв. м жилья в год, а с 2010 — на 500 тысяч кв. м в год.
Основные площадки под комплексную квартальную застройку — Правобережье, Северный, 30-й микрорайон. Новый жилой микрорайон «Правгород» включает в себя более 542 тысяч кв. м со всей необходимой инфраструктурой. По предварительным подсчетам стоимость всех инженерных коммуникаций составляет 2,5 млрд рублей. Первая очередь проекта рассчитана до 2012 года, а весь проект — до 2020 года.
По словам Александра Кашкина, активно развивается в Калуге и рынок коммерческой недвижимости. Только в прошлом году в Калуге открылись два крупных торговых объекта: первый гипермаркет «Линия» (12 тысяч кв. м) и торговый центр «Европейский» (6 тысяч кв. м). Из-за перевода жилой недвижимости в коммерческую и открытия новых торговых точек на первых этажах ставки арендной платы стабилизировались.
В конце 2008 года будет закончено строительство торгово-развлекательного центра «Центрум Парк-Калуга» (ООО «Центрумутвеклинг», Швеция) на 40 тысяч кв. м и начнется строительство двух гипермаркетов на Правобережье. Рассматривается проект строительства крупного гипермаркета в восточной части Калуги. Максимальная застройка придется на проект «Сити-парк Калуга» — более 500
тысяч кв. м коммерческой недвижимости.
Потенциал индустриального девелопмента
У большинства экспертов индустриальной и складской недвижимости формируется мнение о Калужской области как о регионе, претендующем на звание «русского Детройта».
Усилия местной администрации по стимулированию и поддержке инвестиционной деятельности в регионе, размещение своих производств такими известными во всем мире компаниями, как Sаmsung, международная пивоваренная компания SABMiller, компания Nestle Purina PetCare; приход в регион ведущих автомобильных гигантов Volkswagen, Volvo, PSA Peugeot Citroen и, наконец, формирование настоящего автомобильного кластера открыли перед Калужской областью возможность стать одним их ведущих индустриальных регионов средней части России.
— Если говорить об общих тенденциях развития индустриальной и складской недвижимости в России, то основные крупные сетевые девелоперы складских комплексов класса А прежде всего сконцентрировали свои усилия на городах с населением не менее 1 млн человек. Это обусловлено тем, что в настоящее время для игроков рынка более актуальна задача удовлетворения активного спроса на современные логистические услуги на лидирующих потребительских рынках, — говорит Дмитрий Якшев, консультант департамента индустриальной, складской недвижимости и земли международной консалтинговой компании Knight Frank. — Основным фактором развития складских рынков пока является уровень развития рынков торговой недвижимости.
— У Калужской области свой собственный уникальный путь: уже сейчас мы можем наблюдать наличие заявленных инвестиционных и девелоперских проектов в индустриально-складском сегменте. Региональные власти сделали ставку на проекты «green field», то есть строительство с нуля, подготовив для потенциальных инвесторов несколько площадок в формате индустриальных парков, — отмечает Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank.
Индустриальный парк — это структурированный конгломерат помещений коммерческого назначения: от производственных площадей до офисов, снабженный вспомогательными службами для удобства персонала. Индустриальный парк организован в формате комплекса зданий и связан единой концепцией развития. Инвестор, организующий свое производство в составе индустриального парка, получает возможность осуществить оперативный запуск производства на подготовленных территориях и своевременно воспользоваться наличием квалифицированной рабочей силы. Благодаря масштабности подобных проектов девелоперы могут обеспечить себе государственную поддержку, привлечь крупных потребителей-якорей, создав привлекательное окружение для потенциальных инвесторов.
— Помимо индустриальных парков «Ворсино», «Калуга-Юг» и технопарка «Обнинск», которые успешно стартовали при поддержке областной администрации, в Калуге получил свое развитие первый девелоперский проект класса A — индустриальный парк Lemcon I-Park Kaluga, разработанный и реализуемый крупным западным инвестором — концерном «Лемминкяйен», старейшей финской строительной компанией. Международный строительный подрядчик концерна — АО «Лемкон» — работает на всех континентах, более чем в 60 странах мира, свыше 30 лет. Работая на российском рынке с 1971 года, компания накопила огромный опыт строительства технически сложных объектов, в особенности промышленного назначения. В России в последнее время компанией были построены заводы «Нокиан Тайерс» (автомобильные шины), «Элкотек» (электронная продукция), «Стора Энсо» (тароупаковка), «Сан Гобен Изовер» (изоляционные материалы), «Х+Х» (газобетонные блоки), офисно-дистрибьюторский центр для «Тиккурила», а также ледовые арены в Казани и Магнитогорске.
— Преимуществом проекта по созданию индустриального парка Lemcon I-Park Kaluga в непосредственной близости к поселку Воротынск является наличие единой управляющей компании-девелопера — компании «Лемкон Инвест», владеющей землей и берущей на себя затраты на подготовку площадки, прокладку коммуникаций, согласование проекта, строительство и эксплуатацию помещений, оборудования, — говорит Дмитрий Якшев (Knight Frank). — Инвестор, решивший разместить свое производство в составе индустриального парка, существенно сокращает свои риски по строительству и экономит время на согласование проекта. Разработкой концепции индустриального парка Lemcon I-Park Kaluga, его реализацией и маркетингом занимается международная консалтинговая компания Knight Frank.
Индустриальный парк рядом с поселком Воротынск — один из наиболее крупных и проработанных девелоперских проектов в калужском регионе. Его цель — привлечение международных промышленных логистических компаний. На площадке более 130 гектаров рядом с трассой «М3» Москва—Киев разместится порядка 20 промышленных предприятий-арендаторов.
— Проекту Lemcon I-Park Kaluga сложно найти аналог в России, — подчеркнул генеральный директор «Лемкон Инвест» Александр Питухин. — Индустриальный парк будет создан в течение 2008–2010 гг. Коммерческая застройка составит 500 тысяч кв. м. Стоимость проекта оценивается в 600-700 млн евро.
В декабре 2007 года в Финляндии с правительством Калужской области подписано соответствующее соглашение, где прописаны гарантии по доступности инфраструктуры и подводке всех необходимых коммуникаций. Планируется строительство необходимой инженерной инфраструктуры и подъездных путей, включая прокладку железнодорожной ветки.
— В совокупности местоположение площадки, большой спрос среди потенциальных инвесторов, желающих прийти в регион, наличие опытного девелопера и консультанта, а также сам подход к реализации делает проект Lemcon I-Park Kaluga уникальным для Калужской области и России в целом, — резюмировал Роман Бурцев (Knight Frank).
По его мнению, на основании изученных данных и полученного опыта в работе с девелоперскими проектами в индустриальном и складском сегменте постепенно складывается группа регионов-лидеров в области формирования инвестиционной культуры и организации инвестиционного процесса. Благодаря поддержке властей и приходу в регион западных компаний Калужская область, несомненно, станет одним из наиболее привлекательных субрынков для развития складской и индустриальной недвижимости.
Инвестиции в инновации
В 2006 году разработана концепция индустриального парка «Калуга-Юг». Это площадка с централизованной современной инженерно-транспортной инфраструктурой для размещения комплекса высокотехнологичных производств. Уже подписаны договоры и начаты работы на площадке шведской компанией Volvo Track Corporation (производство грузовых автомобилей), бельгийской фирмой Bosal (выпуск автомобильных выхлопных систем и автокомпонентов), австрийской МАКО (производство фурнитуры для окон и дверей).
В индустриальном парке «Грабцево», где уже разместилось производство автомобильного концерна Volkswagen AG и открыта первая очередь производства — кузовная сборка, также появится парк поставщиков автокомпонентов. Всего будет создано 3,5 тысячи рабочих мест, а с учетом субподрядчиков — до 5 тысяч.
Сегодня в калужском регионе с точки зрения инвестиций приоритет смещен на развитие жилой и коммерческой недвижимости. В сфере производства действия сфокусированы на государственной поддержке в первую очередь машиностроения, в частности производстве автокомпонентов, бытовой электронной техники, промышленности строительных материалов. При выборе инвестиционных проектов главный критерий — инновационность.
С 2007 года ведется создание технопарка в Обнинске. Основная специализация — биотехнологии, фармацевтика, новые материалы. Общая площадь — более 50 га.
В регионе ведется целенаправленная работа по формированию привлекательного инвестиционного климата, благоприятного для ведения бизнеса и защиты капитала. Правительством области обозначены три важнейших приоритета: снятие административных барьеров на пути реализации инвестиционных проектов; государственная финансовая поддержка инвестиционной деятельности и развитие инженерной инфраструктуры инвестиционных площадок для размещения новых предприятий.
Результат налицо — трехкратный рост иностранных инвестиций. За 2007 год в экономику региона поступил 381 млн долларов. Рост налоговых платежей и сборов в консолидированный бюджет области увеличился на 35% и составил 17,4 млрд рублей.
