Дорогая моя калуга
Наконец–то дождались: цены на жилье поползли вниз. Аналитики
предвещают, что стоимость «квадрата» максимально опустится в первую
очередь в «перегретых» регионах.
огласно данным агентства «Индикаторы рынка недвижимости», к концу третьего квартала 2008 года средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Калужской области составила 2 415 долларов, чуть дороже «вторичка» — 2 586 долларов. Стоимость жилья в Калуге оказалась выше, чем в целом по России. Наш областной центр уступил разве что запредельным ценам столицы (5,3-6 тысяч долларов) и Санкт-Петербурга (3,2-3,8 тысяч долларов). Рядом в списке самых дорогих регионов — Московская область, Краснодарский край, Сахалинская область и Ямало-Ненецкий АО.
Когда ждать обвала рынка недвижимости? Хорошо известно, что уровень падения определяется, прежде всего, не ценой самой по себе, а уровнем платежеспособного спроса. В качестве индикатора, отражающего доступность жилья, традиционно принято считать срок, необходимый для накопления средств на покупку среднестатистической квартиры. В России этот индикатор измеряется десятками лет, то есть, по сути, является индикатором недоступности жилья. Но для определения уровня платежеспособного спроса он вполне показателен. В этом случае важно то, какими темпами изменялся срок накоплений на квартиру в разных регионах.
За 100% был принят срок накопления в первом квартале 2002 года, когда рынок недвижимости уже ожил после кризиса 1998 года. По данным экспертов агентства, уровень недоступности жилья в Москве повышался в течение всех последних лет очень высокими темпами. Однако оказалось, что эти темпы далеко не самые высокие: в 15 российских регионах на протяжении последних семи лет они превышали московские. Так, в Калуге уровень недоступности жилья по сравнению с 2002 годом вырос на 41%, в столице же этот показатель составил только 28%. О чем это говорит? Темпы подорожания калужской недвижимости по прошествии семи лет опережают московские и на первичном, и на вторичном рынках, а жилье в Калуге еще более недоступно, чем в Москве. Для меня, как и для многих других, — это загадка. Непонятно, почему в той же соседней Туле цены значительно ниже? Или чем скромный провинциальный город лучше ближайшего Подмосковья? А, может, жилье в Калуге более качественное? Вряд ли.
Сложившаяся неестественная ситуация отражается на спросе. За последние месяцы региональный рынок недвижимости встал: сделок практически нет. Если свести воедино показатель недоступности жилья и темпы подорожания, то, оказывается, что в калужском регионе жилье переоценено, как минимум, в той же степени, что и в Москве. Из чего аналитиками делается логичный вывод: в Калуге тоже следует ожидать значительного снижения цен. По срокам — весной–летом нынешнего года.
Чем обернется падение цен на жилье для местного строительного рынка? По мнению самих застройщиков, несмотря на снижение стоимости ряда стройматериалов, затраты на строительство не только остались на прежнем уровне, но даже выросли. Да и предпосылок для общего снижения цен нет. Зато есть все условия для того, чтобы со строительного рынка ушли те, кто слишком сильно увлекался кредитами, ставки по которым значительно выросли. С другой стороны, в 2009 году следует ожидать снижения темпов нового строительства: ранее начатые проекты завершат, а браться за новые смогут разве что крупные столичные девелоперы, у которых сейчас своей головной боли хватает.
Как же реально сделать жилье доступнее? Во всем мире государство стимулирует покупательский спрос снижением ставок на кредиты. У нас же совершенно другая практика — и для покупателей, и для строителей все только дорожает. А вот стройкомплексу нужна реальная поддержка региональных властей. Тогда и компании смогут больше строить, и предложение превысит спрос. Глядишь, и цены станут не такими заоблачными.
