Калужская рублевка
Позволить себе роскошь — жить в клубном коттеджном поселке — может не каждый. Тем не менее, за пределами Подмосковья начинает активно развиваться региональный рынок загородной элитной недвижимости. Какие направления в ближайшем будущем смогут претендовать на звание «калужской Рублевки»?
Позволить себе роскошь — жить в клубном коттеджном поселке — может не каждый. Тем не менее, за пределами Подмосковья начинает активно развиваться региональный рынок загородной элитной недвижимости. Какие направления в ближайшем будущем смогут претендовать на звание «калужской Рублевки»?
Массовое коттеджное строительство находится пока в зачаточном состоянии. Несмотря на то, что за последние годы Калужская область стала одним из самых динамично развивающихся и инвестиционно привлекательных регионов, а по уровню доходов на душу населения уверенно обгоняет соседей, загородного индивидуального жилья строится мало. Однако близость к Москве диктует моду на комфортную среду обитания вне городской черты. Дело за временем и ростом благосостояния среднего класса.
Загородный менталитет
По мнению экспертов, загородный дом в массовом сознании калужан до сих пор ассоциируется с частным владением, где надо топить печь и ходить по воду с ведрами. Многие воспринимают жилье за городом как большую дачу, куда можно приехать на выходные и отдохнуть всей семьей на природе. Тем временем, пока калужане пребывают в иллюзии, более ушлые москвичи активно скупают в регионе земельные участки, коттеджи, меняют уютные городские квартиры на собственный дом на свежем воздухе. Причем столичная экспансия достигла уже южных пределов области. А цены на калужское жилье вполне умеренные. Под Калугой можно купить коттедж площадью 100 и более квадратных метров за 3-5 млн рублей. Практически по цене обычной трехкомнатной «хрущевки».
— Весь мир облюбовал пригороды. Многоэтажки воспринимаются как социальное жилье, а любой мегаполис окружен примерно стокилометровой зоной, где люди живут на своей земле, — говорит директор фирмы «ОлимпИнвест» Александр Хакаю (проект «Олимпийская деревня» под Обнинском). — Прежние особенности нашего менталитета, когда человек хотел жить в городе, а отдыхать на даче, очень быстро растворяются. Если еще в прошлом году люди побаивались съезжать из города насовсем, то сегодня так вопрос уже практически не ставится.
Отличительная черта калужских элитных поселков — их сосредоточенность вблизи города. Еще недавно коттеджи строили исключительно в городской черте. До сих пор метод самозастроя — самый популярный среди желающих обзавестись собственным домом. Спрос на земельные участки намного превышает спрос на коттеджи. Стоимость сотки городской и пригородной земли в среднем равна 3 600 долларов. Причем цена ее значительно уменьшается, если участок продается вместе с домом.
В последние годы началась застройка пригорода Калуги и близлежащих районов. Исторически сложилось несколько наиболее популярных мест, где предпочитают селиться состоятельные калужане. Это Правобережье, Ромодановские Дворики, Колюпановское и Льва-Толстовское направления. Достаточно назвать самое излюбленное и элитное место со времен партийных бонз — Дворцы на Угре.
Фактор престижа
— Множество коттеджных поселков, продаваемых сегодня, удостаиваются гордого звания «элитный». При этом понимание того, что такое элитная загородная недвижимость — имеется не у всех, — рассказывает руководитель проекта компании Penny Lane Realty Виктор Смоленский. — На рынке при определении класса чаще всего ориентируются на цену объекта, называя эконом-классом объекты стоимостью до 300-500 тысяч долларов, бизнес-классом — от 500 тысяч до миллиона. Чаще всего к элитной недвижимости относится то, что стоит больше 1-1,5 млн долларов. Естественно, в регионах свой порядок цен.
Элитность объекта можно определить по его местоположению. Например, при продаже старенького домика в Калужской области на участке в престижном месте оцениваться он будет как престижный участок с домом под снос. На Рублево-Успенском шоссе, которое на сегодня самое престижное в столице, на расстоянии до 15 км от МКАДа практически любой объект будет считаться элитным. Да и цена там за сотку нередко доходит до 200 тысяч долларов.
Единственный элемент, который практически всегда присутствует в каждом элитном поселке — это охрана. У нас мало состоятельных людей, готовых жить на участке, огороженном просто заборчиком. И никакая пафосность места картину не меняет — серьезная система безопасности необходима везде.
Еще один аспект, постоянно упоминаемый в рекламе дорогой недвижимости, — тишина и экология. Престиж, по мнению Виктора Смоленского, вообще складывается из многих условий: статуса проживающих людей, транспортной доступности, экологичности и инфраструктуры. Еще нужно помнить, что есть экология направления и есть экология места. Второе иной раз оказывается важнее первого. Экология на востоке в лесу, да еще на большом удалении от города, будет лучше, чем на западе в непосредственной близости от мусорного полигона.
— Владельцам загородного дома важно знать, кто будет рядом с ними жить, — считает директор ООО «Калужская служба недвижимости» Кирилл Луневский. — Дома в клубных поселках покупают, как правило, представители местной бизнес-элиты, крупные чиновники, добропорядочные граждане с одинаковым кругом интересов. Такое сообщество — гарантия порядка и спокойствия. Вместе можно организовать надежную охрану поселка, у детей будет соответствующий круг общения.
Что касается инфраструктуры, то с газоснабжением, электропитанием, водопроводом, а также остальными коммуникациями проблем не существует. Близость к благам цивилизации это позволяет.
Кроме того, многие собственники предпочитают жить в максимально автономных домах. Для водоснабжения часто используются индивидуальные артезианские скважины. В калужском регионе подземные воды располагаются в зоне доступности.
С индивидуальной канализацией и отоплением проблем также нет. Транспортная доступность большого значения не имеет. Практически ко всем поселкам проложены хорошие дороги.
Хуже дела обстоят с инфраструктурой. Спортивных комплексов, торгово-развлекательных центров, школ в поселках пока не строят. Зато есть спортивные площадки, кафе и магазины.
Почем клубное жилье?
Ситуация на загородном рынке жилья кардинально отличается от той, что сложилась с городской недвижимостью.
— Если сейчас наблюдается дефицит квартир, выставленных на продажу и значительный рост цен на них, то с коттеджами все наоборот, — поясняет Кирилл Луневский («Калужская служба недвижимости»). — Предложения превышают спрос.
Загородный дом эконом-класса и земельный участок от 10 соток можно
купить за 3 млн рублей. Коттедж площадью 1 000 кв. м с великолепной отделкой, системой охранной сигнализации, бассейном продается за миллион долларов.
Однако развитие рынка загородного жилья связывают с появлением в регионе крупных проектов клубных поселков. Под Калугой строятся коттеджные поселки: «Рождествено», «Криуши» и «Земляничная поляна». Несколько масштабных проектов реализуется в Обнинске и Боровске. Корейская компания Lotte намерена на 21, 5 га возвести коттеджный поселок на 200 тысяч кв. м. Строительство на берегу Оки начнется весной 2009 года.
Что касается цен, то они пока вполне доступные. В среднем квадратный метр в коттедже без отделки стоит
1 500 евро. В дачном поселке «Земляничная поляна» квадратный метр продается по цене от 27 тысяч 200 рублей, в Рождествено — от 34,5 тысячи рублей, в Криушах (поселок в Ферзиковском районе, на границе с Калугой) — от 60 тысяч рублей. Два последних поселка — проекты местных девелоперов. Продажи активно кредитуются несколькими коммерческими банками.
По мнению специалистов рынка, во многих коттеджных поселках жилье недооцененное, раз квадратный метр с земельным участком обходится покупателю дешевле, чем в городской квартире. «Однако горожане считают, что и это дорого, — удивляется Александр Хакаю («ОлимпИнвест»). — Хотя москвичи всегда с некоторым даже подозрением интересуются: почему такая дешевизна? Сейчас хороший загородный дом 150 кв. м на 15 сотках с коммуникациями реально купить под Обнинском за 7-10 млн рублей. В следующем году цены поднимутся минимум на 50%». Причина банальна — на рост цен влияет высокая покупательная способность москвичей.
Элитное направление
Наиболее проработанным девелоперским проектом участники рынка признают поселок бизнес-класса «Рождествено» под Калугой. Его
застройщиком выступает ООО «ГЭБ–финанс». Это будет первый городской элитный поселок, расположенный в лесном массиве, всего в 15 минутах от центра города, на окраине нового перспективного микрорайона Правгород. Близость к городской черте, экологически чистая зона, отличные подъездные дороги, охраняемая территория, современные планировки — все это делает его весьма привлекательным в глазах покупателей для комфортного круглогодичного проживания.
Из 30 домов, построенных в едином архитектурном стиле, в продаже осталось всего несколько. Сегодня в поселке «Рождествено» предлагаются дома двух типов: сборно-щитовая конструкция с утеплением пенополистиролом с облицовочным кирпичом или пеноблочный конструктив с облицовочным кирпичом. Площади двухэтажных коттеджей — 136 и 148 кв. м. Стоимость готового к чистовой отделке коттеджа от 4,7 млн рублей включает земельный участок от 15 до 20 соток.
Поселок «Рождествено» уже готовится к сдаче в эксплуатацию. Подводятся инженерные сети, идет оформление документов. Сейчас ведутся внутридомовые общестроительные работы: оштукатуривание и шпатлевка стен, устройство козырьков, крылец, свесов по периметру зданий, установка водосточных систем. Все работы планируется закончить в декабре этого года.
Причем поселок «Рождествено» — единственный проект подобного уровня в Калуге, спроектированный по единому генплану. Престижность места определяет не только самая чистая в области река Вырка, но и находящиеся рядом охотничье-рыболовная база «Рождественские пруды» и спортивно-оздоровительный комплекс. Именно там, по признанию риелторов, загородное комфортное жилье в скором времени будет пользоваться максимальным спросом. Возможно, это направление и станет будущей «калужской Рублевкой».
Что же касается других претендентов, то участники рынка считают, что коттеджи на Угре окажутся менее востребованы. Помимо удаленности от города, всему виной грандиозная стройка века по созданию индустриального парка «Росва». Там появится с десятка два промпредприятий. Та же история и в Секиотово. Строительство крупного автозавода вызвало падение покупательского спроса. Восточное направление под Авчурино, где сейчас ведется застройка еще одного поселка, не заинтересовало крупных московских инвесторов. По словам руководителя проектов по юго-западному округу компании UFG RealEstate Дениса Мартынова, с вводом в строй международного аэропорта в Грабцево будущий поселок окажется в зоне захода самолетов на посадку. «Сами понимаете, что говорить о камерной тишине не приходится», — резюмировал эксперт.
