Шведский формат
Мировой кризис ликвидности отложил открытие ТРЦ Centrum Park Kaluga на несколько лет. За это время стоимость проекта выросла в два раза — до 80 млн долларов. Однако шведы не сидели сложа руки. Они полны решимости довести до логичного конца свое детище в Калуге и вывести на рынок новый формат ритейл–центров.
Мировой кризис ликвидности отложил открытие ТРЦ Centrum Park Kaluga на несколько лет. За это время стоимость проекта выросла в два раза — до 80 млн долларов. Однако шведы не сидели сложа руки. Они полны решимости довести до логичного конца свое детище в Калуге и вывести на рынок новый формат ритейл–центров.
Займет ли новый ТРЦ 20% торгового рынка Калуги?
Шведская Centrum Group более сорока лет специализируется на торговой недвижимости и развивает торгово-развлекательные центры по всему миру. Компания выполнила около 400 проектов в области создания торговых центров в 15 странах мира, а также около 300 проектов для розничных сетей. Ряд реализованных проектов признаны лучшими в индустрии торговой недвижимости.
Непредсказуемый сосед
Долгое время основной рынок для компании оставался в Скандинавии. В Стокгольме расположен центральный офис, построено 178 ТРЦ. Однако Centrum Group на местном рынке стало тесно. Бизнес с долей в 15% перестал приносить должную отдачу. Поэтому взоры менеджмента пали на бурно развивающийся торговый рынок ближайшего соседа — России.
Первый опыт был получен в 2000 году. Шведская IKEA пригласила Centrum Group помогать развивать в качестве главного архитектора и стратегического консультанта первый крупный российский проект — ТРЦ «Мега Молл» в Москве. В 2002 году была создана российская компания — «Центрумутвеклинг Россия Хокан Карлссон АБ» и открыт офис в Москве. Первым делом шведы устремилась на юго-запад. Местом крупного инвестиционного проекта была выбрана Калуга, находящаяся под боком у столицы. Центр решили построить на участке между микрорайонами Кубяка и Байконур на улице Московской. Решающим фактором стал платежеспособный уровень населения. Калужане по количеству домашних питомцев значительно опережали соседей, а значит, могли расходовать на их прокорм больше средств.
В 2003 году Centrum Group подписало соглашение с администрацией калужского региона. Одно дело строить торговые центры в спокойном Стокгольме, а совсем другое — в непредсказуемой России. Несколько лет ушло только на оформление всех юридических вопросов с землей. А когда наконец-то удалось подписать все бумаги, получить инвестиции и начать строительство, грянул мировой кризис ликвидности. В середине 2007 года проект оказался под угрозой срыва — банк-партнер приостановил финансирование.
Карлссон вернулся
Около десяти месяцев потребовалось шведам и инвесторам, чтобы подписать договор о финансировании со Сбербанком РФ. Соглашение с одним из самых надежных банков России — гарант успешного завершения проекта. С июля 2008 года возобновились работы по строительству центра.
Сегодня главным инвестором и владельцем объекта выступает компания London&Regional Properties. Совладелец, девелопер, ответственный за строительство и управление ТРЦ — компания Centrum Terre CIS («Центрум Терре СНГ»). Консультант по архитектуре, дизайну, брокериджу и управлению — компания «Центрум Консалтантс Хокан Карлссон АБ».
Так на что же рассчитывают шведы в Калуге? С таким вопросом «Калужский Бизнес-журнал» обратился к председателю совета директоров и владельцу компании Centrum Group Хокану КАРЛССОНУ.
— Centrum Park Kaluga станет первым торгово-развлекательным комплексом европейского уровня и масштаба в городах с населением менее миллиона. Его открытие запланировано на март 2009 года. В мае начнет функционировать и развлекательная зона. Это будет самый крупный торговый центр — его общая площадь 46 тысяч кв. м. Арендуемая площадь составит 36 тысяч кв. м и включает более 100 модных магазинов. Площадка вокруг центра рассчитана на 2 тысячи бесплатных парковочных мест. 86% площадей ТРЦ уже заняты арендаторами на условиях заключенных договоров аренды или согласованных коммерческих условий. Профессиональный подбор арендаторов позволит нам создать концептуальные зоны с известными российскими и мировыми брэндами: спортивной тематики, торговой галереи и моды, развлекательной зоны, фуд-корта, включая рестораны различных форматов.
Основная идея центра — широкий выбор продукции ведущих брэндов для покупателя, семейный отдых. Торговый центр будет чище, безопаснее, чем другие. В непосредственной близости от центра будет действовать бесплатный автобусный терминал. Плюс семь маршрутов троллейбусов и маршрутных такси, ежедневно перевозящих 63 тысяч человек.
— В какой стадии сегодня находится строительство центра?
— На площадке трудятся более 270 человек. На середину августа смонтирован металлокаркас, закрыт контур здания на 50%. Смонтированы внешние инженерные сети: канализация, водопровод, электричество.
Сила брэнда
— Какое количество арендаторов составит калужский бизнес?
— Калужские предприниматели не подошли к нашим (довольно высоким) критериям и неохотно идут в торговые центры. Главный критерий — это сильные федеральные брэнды. В центре будут представлены четыре якорных арендатора: гипермаркет «Мосмарт» (6,8 тыс. кв. м), «Техносила» (2,6 тыс. кв. м), «Стройдепо» (5,1 тыс. кв. м) и кинотеатр «Пять звезд» с развлекательной зоной (5,3 тыс. кв. м). Второй критерий — это операторы модной одежды со стильными магазинами. Этого как раз не хватает Калуге. Мне бы хотелось, чтобы у нас были местные предприниматели, но они пока проигрывают по уровню федеральным сетям. Не все готовы платить и более высокую арендную плату. Выход один — открытие бизнеса по франшизе. Надеемся, что калужские предприниматели смогут сами открывать свои красивые магазины и достойно конкурировать.
— Планируется ли расширять проект ТРЦ в Калуге?
— 46 тысяч кв. м — это первая фаза. Земельный участок в 32 га позволяет нам развивать проект. Мы разработали уже план второй фазы по увеличению торгового центра до 90 тысяч кв. м и расширению парковки. В наших планах открыть здесь ТРЦ IKEA.
— Насколько высоки риски проекта?
— У меня нет никаких сомнений, что этот проект будет успешен. У калужан нет альтернативы, им приходится совершать шопинг в Москве. Как правило, покупатели предпочитают приобретать покупки дома. В 70-х годах мы развивали торговые центры в Ирландии. На тот момент это была очень бедная страна. Сегодня эти торговые центры очень популярны и успешны.
Мы очень внимательно изучаем российский региональный рынок. Так, потребление в сфере торговой недвижимости калужского региона растет на 10% ежегодно. Мы оцениваем покупательную способность региона в сумму около 2 млрд долларов и планируем занять долю рынка в 8% (порядка 160 млн долларов). Это пессимистичный вариант. Через два-три года обороты рынка, несомненно, вырастут. Наш международный опыт свидетельствует, что торговый центр такого масштаба в Калуге может занять долю рынка до 20%. Это стандартная цифра. Мы планируем привлекать покупателей большим ассортиментом товаров и услуг по средним ценам.
— В течение какого времени планируется окупить проект?
— Согласно бизнес-плану, мы планируем окупить вложенные инвестиции в течение 6-7 лет. Надо учитывать тот факт, что многие арендаторы платят с оборота. И если торговый центр будет успешен, а я в этом не сомневаюсь, срок окупаемости уменьшится. Мы прогнозируем торговый оборот с одного кв. м порядка 5 тысяч долларов. Однако способности рынка намного выше. В зоне охвата проживает 700 тысяч человек из Калужской области и соседних регионов. Тулы, к примеру. В перспективе торговый центр могут посещать более 2 млн человек.
— Сколько человек будет трудоустроено в ТРЦ?
— Что касается персонала, то в торговом центре будет создано минимум 700 рабочих мест.
Борьба за покупателя
— Аналитики компании «Торговый квартал» поставили Калугу в список российских городов, интересных для девелоперов в сфере торгово-развлекательной недвижимости. Значит ли это, что бизнес крупных инвесторов смещается в небольшие города?
— Еще в 2003 году мы рассматривали небольшие города как перспективные. Здесь не было сильной конкуренции. Только твердая уверенность, что мировые и федеральные брэнды придут в города с численностью населения менее 500 тысяч человек. И столица, и города-миллионники вскоре будут перенасыщены торговой недвижимостью. Сегодня торговые операторы как раз стремятся в небольшие города, чтобы опередить своих конкурентов.
— Что на вас произвело впечатление в Калуге?
— Калуга очень изменилась после 2003 года. Сильно развита промышленность, появились новые рабочие места, возрос уровень жизни населения. Меня очень впечатляет, как региональные и муниципальные власти развивают город.
— Как вы оцениваете перспективы российского рынка торговой недвижимости? Планируете ли выход в другие города?
Российский торговый рынок бурно растет и покупатели здесь быстро меняют систему своего поведения. Нетрудно предугадать, как будут себя вести люди в местах совершения покупок. Естественно, при наличии определенных финансов и времени. Можно посмотреть на другие активно развивающиеся страны, например, Польшу или Румынию, и понять, что будет происходить в России. Наше предложение построить IKEA не в центре Москвы, а где-то на окраине встретило много сомнений. Однако такое решение было продиктовано примером многих западных стран и оказалось успешным.
У российского рынка большое будущее. Поэтому мы намерены твердо обосноваться на нем, учитывая калужский опыт. И хотя сейчас не самое благоприятное время для новых проектов, мы планируем выход и в другие города. Centrum Terre CIS ведет разработку еще одного формата ритейл-центров, которые будут строиться в России. Это Centrum Bulvard — небольшие по площади объекты высокого класса, расположенные в центре города.
