Страшный сон девелопера: покупатели закончились
Цены на недвижимость будут снижаться, равно как и количество новостроек.
Всё нормально - падаем
По данным Калугастата, в прошлом году объём работ и услуг, выполненных в строительной сфере, составил 78,8% по сравнению с предыдущим, 2015 годом. В нынешнем январе статистика показывает рост по сравнению с началом предыдущего года, однако, в отличие от того же 2015-го, снижение объёмов всё равно значительное.
Аналогичная ситуация сложилась практически во всех регионах. У нас это, возможно, более заметно, потому что и темпы строительства в области были выше, чем у соседей. Откуда же они взялись и почему теперь снижаются? Ведь та же промышленность уже восстановилась после валютного шока 2014 года и в целом адаптировалась к новым реалиям.
«Консервы» для денег
С начала двухтысячных уровень доходов россиян начал заметно расти. Но, как на тот момент, так и сейчас, нет инвестиционных инструментов, достаточно привлекательных для потребительского сегмента. Всё это привело к тому, что люди стали покупать квартиры для инвестирования в неопределённое будущее.
Впрочем, в полном смысле инвесторами этих людей назвать нельзя, считает руководитель риелторского онлайн-проекта «Калугахаус» Кирилл ГУСЕВ, поскольку среди них почти не было тех, кто зарабатывал бы на разнице между ценой жилья на стадии котлована и готовой квартиры.
- Брали и вторичку, и уже сданные дома. Не с целью заработать, а с целью сохранить уже заработанное в чём-то «твёрдом». Пусть цена и упадёт, но квартира не превратится в ничем не обеспеченные бумажки. Такова была их логика, - считает эксперт.
Девелоперы всего лишь отреагировали на рыночную конъюнктуру: есть спрос - будет и предложение.
Охлаждение рынка
В результате этого после нескольких лет ударного строительства предложение жилья как на калужском, так и в целом на общероссийском рынке существенно превзошло спрос. Рынок, что называется, перегрелся. Теперь в течение нескольких лет этот пузырь искусственно стимулированного спроса и завышенных цен будет сдуваться. Соответственно, и количество новостроек, и цены пойдут вниз.
- Реклама, ипотека с господдержкой и некий экономический оптимизм начала десятых перекосили рынок в сторону новостроек. При этом, в отличие от Москвы или Питера, население Калуги особо не растёт, а резерв из числа тех, кому надо было улучшить жилищные условия, быстро исчерпался (в том числе за счёт госпрограмм по переселению). В то же время ввод жилья увеличился. Вот и появились «лишние» квартиры, не обеспеченные спросом. И продолжают появляться, стройку-то просто так не остановишь, - говорит эксперт.
Однако наиболее выразительно эти тенденции проявились в Москве, где самые высокие темпы строительства в России, а цена квадратного метра жилья с $850 в 1996–1998 годах взлетела вверх до $6000, т. е. в 70 раз! В настоящее время предложение на рынке новостроек столицы существенно превышает спрос, и снижение объёмов строительства вряд ли способно оказать какое-то влияние на рынок.
По словам столичных риелторов, даже если мгновенно остановятся все стройки, уже введённого в эксплуатацию объёма первичного жилья с лихвой хватит на несколько лет вперёд. Но строительство не останавливается и даже снова показывает рост!
Аренда снижается
Столкнувшись с отсутствием покупателей, девелоперы начали искать различные выходы - в том числе стали подумывать о строительстве доходных домов, изначально сориентированных не на продажу квартир, а на сдачу их в аренду. Однако тут им подложили свинью «дикие» арендодатели - их же бывшие клиенты.
Согласно экономическим расчётам, чтобы компании было выгодно построить в Калуге дом под сдачу в аренду, стоимость её должна быть в среднем 20 тыс. руб. в месяц (за однушку). Сейчас же в городе полно предложений однокомнатных квартир с арендой до 11 тыс. руб.
- Человек, имеющий лишнюю квартиру, будет её сдавать за любую цену. Компания этого себе позволить не может, - поясняет Кирилл Гусев.
Прогнозы
По мнению Кирилла Гусева, цены на квартиры в новостройках в Калуге будут снижаться, однако незначительно - в пределах 1–2% в год, а цены на квартиры с ремонтом на вторичном рынке и вовсе останутся на прежнем уровне.
Сильнее всего в последующие несколько лет станут снижаться цены на квартиры в Москве. По мнению столичных риелторов, в течение двух-трёх лет объём ввода жилья будет падать на 10% ежегодно, цены в долларах - терять по 5–6%.
Среди прочего это связывают с выходом на рынок тех самых квартир-«консервов». Их владельцы окажутся в ситуации, когда сдавать в аренду будет попросту невыгодно, и они постараются от них избавиться, ещё больше сбивая рыночные цены.
Практические выводы из такой ситуации очевидны. Впрочем, их можно сформулировать прямо: если вам нужна квартира для проживания в Калуге, не спешите, если в Москве - не спешите тем более.
